2014年是中国房地产市场进入拐点的一年，走过一路荆棘的上半年，中国房地产迎来新的调整周期。在花样年旗下物业管理公司彩生活服务集团分拆上市刚满5个月之后，11月29日，花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军在花样年新品牌战略发布会上宣布，公司未来将以社区服务运营为核心，全面布局八大业务的战略协同，打造中国最大的社区服务运营平台。
据花样年发布信息显示，截至今年10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米。有业内人士表示，彩生活所管理的物业规模以绝对优势稳居行业第一位。而这意味着在中国房地产行业中，万科开创了住宅地产规模之最、万达跻身于商业地产之王，花样年则树立起社区服务运营的商业标杆。
房企转型迫在眉睫
纵观房地产行业的发展，“黄金十年”已经过去，未来将成为“白银十年”，行业竞争在逐渐加剧。根据机构研究报告显示，2013年沪深两市104家上市房企的平均毛利率为36%，同比下降1.47个百分点，上市房企毛利率呈逐步萎缩趋势。此外，这些上市房企的净利润增长要慢于营业收入增长，意味着行业利润空间正在收窄。同时，房地产开发中的地价、人工、建材、融资成本及政府税费增加，亦不断挤压房企利润空间，利润率下降成为行业性趋势。根据研究机构粗略统计，在三年前有八万家地产商，2013年只剩余50000家，消失了30000家，行业集中度亦在不断提高。
今年10月 29日，国务院召开常务会议部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效，要求重点推进信息消费、绿色消费、住房消费、旅游休闲消费、教育文体消费、养老健康家政消费等六大领域的消费。
“在过去的20多年里，国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式，依靠资产升值获得了巨大收益。但是当房价上升速度受到抑制，持有资产的回报降低并且不足以弥补资金成本时，传统的融资、拿地、建房、销售等开发模式盈利日益困难，包括万科在内的众多房地产开发商纷纷提出战略转型。”有业内人士向记者表示， 随着大消费时代姗姗而来，传统房地产开发模式面临着空前挑战，“万科提出向“城市配套服务运营商”转型，这被视为行业深度转型的风向标，并折射出房地产开发商的集体焦虑。”
“2013年是中国房地产‘黄金时代’的顶峰，卖楼是‘黄金时代’的特产，但房企靠卖楼赚钱的时代已经过去。”潘军告诉记者，今年土地交易额可能是2013年的一半，“今年前三季度土地交易额是1.7万亿元，去年全年土地交易额4.2万亿元，今年第四季度也就是北上广深土地好卖，三四线城市基本没人买地。” 对于未来的传统房地产销售，潘军认为，未来的房地产销售将会比较平稳，进入一个平台期，不会是一种快速增长的时期。
未来房地产市场是社区市场
对于未来的中国房地产市场，潘军表示，未来将是社区市场，而不简简单单只是房地产市场。过去30年的改革开放已经形成了200多亿平方米的住宅，加上工业厂房办公楼和商业，全中国有400亿平方米的物业，这将是一个庞大的存量市场。对于房企而言，新房是增量，但就深圳目前的交易情况来看，每成交一套新房，背后就意味着有5～6套二手房完成交易。已经生产出来的房屋，里面住着7亿人口，与新房增量相比，那是更大量的存量市场，而那部分的市场是没有被完全满足的。
根据住建部政策研究中心在去年底发布的研究报告，在中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是四个一线城市房地产市场，更是已经率先迈进这一阶段。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松不久前曾预测，目前我国商品房存量已超过1亿套，2020年商品房存量将达1.6亿套，届时中国的存量房市场规模将位居全球之首。
无疑，中国房地产市场的趋势性变化将推动行业价值重心转向社区，“社区服务运营第一股”彩生活上市后的惊人表现，让传统地产商错愕。“社区里面包含了房地产已形成的社区消费行业，社区里面蕴含的是比现在中国房地产开发行业还要大的市场。很简单的一个数据可以统计出来，如果说以250亿平方米住宅物业计算，房价按6500元均价计算，这是一个超过150万亿元的资本市场。”潘军认为，由于中国有一个庞大的存量市场尚未被挖掘，对于房企而言，未来将是“第二个春天。”潘军表示，一提到房地产行业，就说到房地产开发，其实除此之外，还有房地产销售，物业管理，未来还将有其他的。“房地产行业的平台需要延展，随着大房地产时代的到来，伴随着大消费时代的一个新机遇出现了。与其说接下来是‘白银时代’，不如说是‘钻石时代’”
有资料显示，今年1至10月，彩生活管理服务的社区物业面积较2013年底的9100万平方米约增加一倍。按照计划，到2020年彩生活服务的社区物业面积将超过10亿平方米，超过4000万人口。有机构推算，假若每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人的年消费规模高达上万亿元。“彩生活仅仅是花样年社区服务运营平台的一部分。”潘军表示，除住宅社区，花样年还将打造基于国际物业的商务社区、基于花样年商业的商业社区、基于花样年养老产业的养老社区，这四大社区将共同助推花样年打造成中国乃至全球最大的社区服务运营平台。
