今年前8个月深圳新房成交较为冷淡。
9月开局，深圳楼市进入一个“兵家必争”的楼市销售旺季。在经历了今年前8个月的新房成交冷淡行情后，房企新房库存骤升，都在等待向市场推售大量房源的绝佳机会。
记者了解到，从进入9月起，房企推盘节奏明显加快。首周就有3个楼盘开售，10个楼盘开放营销中心和样板间，进行前期预热活动的楼盘则更是多达数十家。房企的高库存和积极入市会否引发一轮降价？业内人士表示，楼盘入市能否获得成交要看钱袋子和购房者的信心，而已入市楼盘的成交情形则说明，购房者不会接受价格高出预期的楼盘，但是价格合理的楼盘则会获得购房者青睐。对于后市，相关专家表示，深圳房价下跌将从9月份开始，但形式上，房企或采用比较含蓄的方式降价，普通购房者或不易感知。
中秋入市三盘低价楼盘畅销
刚刚过去的中秋算是今年深圳楼市“金九银十”的首次售楼高峰。记者了解到，9月第一个周末深圳有3个项目开盘或加推，另外还有约10个项目开放营销中心或样板间。此外，数十个楼盘举办各种各样的促销活动以吸引购房者。如此多的楼盘加紧营销节奏就是为了接下来的销售旺季做准备。
据悉，在中秋节假期内，深圳共有3个项目开盘或加推，分别是位于龙岗的纯新盘星都豪、位于松岗的联投东方、位于龙华的华业玫瑰四季。三个楼盘的入市销售情况由于其入市价格的不同而大相径庭。
其中，9月1日就获得预售许可证的布吉纯新盘星都豪庭选择在9月5日推售，比计划提前一天，虽然该楼盘取得了500套的预售许可证，但当天却声称只推出120余套78—183平方米2至6房的房源单位。记者了解到，这一楼盘的户型的最大特点就是赠送面积多，其83平方米户型可以做到5房。算上赠送面积，如果该楼盘定价与周边房价相近，那么自然会吸引购房者入手。
但是，该楼盘却由于定价过高而遭遇销售惨败。记者获悉，该楼盘开盘前，销售人员表示其83平方米的户型均价为1.8万元/平方米起，这一价格与周边房价水平相当，因此不少购房者都在开盘当天到达现场。而正式公布价格时，开发商却表示，去除拓展面积，主流83平方米5房户型均价3.1万元/平方米起。对于这一价格，当时就有不少购房者表示价格太高，高过心理预期，因此弃买。
当晚，根据销售人员的说法，该楼盘开盘当日只成交数十套。按照近期深圳楼盘大多超过六成的开盘销售率，这一结果明显不尽如人意。
9月6日，位于宝安松岗的联投东方则加推300套78—123平方米的3至5房单位。据开发商透露，当天加推的300套单位吸引了逾千人到访抢房，而均价1.8万元/平方米的价格也帮助该楼盘当天销售九成。此外，位于龙华红山地铁站附近的华业玫瑰四季楼盘也在9月6日加推新品，推出60套78、88平方米单位，同样因为价格相对合理，加推单位1小时全部售罄。
综上，中秋假期三楼盘的入市案例显示，只要定价合理，购房者依然踊跃入市，而对于这些价格敏感的刚需购房者而言，如果开发商定价过高，则会遭遇购房者弃买。业内专家表示，“现实情况说明，惨淡的市场下，只有合理定价，才能打破浓厚的观望情绪”。
库存去化周期达到15个月
在业内人士看来，9月深圳楼市将迎供应高峰，到时“以价换量”或将更明显。据统计，9月深圳预计有近20个楼盘项目开盘或加推，其中龙岗和南山两区推盘较多。
关于房价的走势，深圳中原研究中心经理王飞表示，今年9、10月的市场环境与往年不同。首先，今年上半年市场疲弱至今，前8个月销售不畅，房企库存骤升，推盘量仅有2013年同期的一半。王飞透露，深圳目前的房源库存去化周期已高达15个月，处于近年来最高的水平，现有存量加上未来增量来看，开发商的压力可见一斑。前期在市场不明朗观望浓厚的情况下，开发商表现得可谓是畏畏缩缩、犹犹豫豫，那么接下来的几个月在年度业绩和资金的压力逼迫下，开发商需要加大促销力度，一鼓作气、全力冲刺去创收“金九银十”，把过去憋着不能入市的库存释放出来。
其次，房企推售能否带动成交上扬还要看购房者方面，其最重要的两个因素就是“钱袋子”和信心。王飞认为，利率市场化的大背景下，房贷已不再是银行信贷方向的香饽饽，优惠和放款速度都在收缩，特别是今年上半年，房贷利率都在基准之上上浮，放款更是一等再等。从三季度开始信贷紧张略有缓和，但总体上来说，钱袋子紧张的局面短期内难以全面缓解，而钱袋子紧张、利率高就会影响购房者贷款买房的决心。
此外，如果说钱袋子是客观因素的话，那么决定需求的主观因素就是信心。深圳中原的监测显示，从年初开始深圳楼市信心指数一路下滑，二季度已跌至谷底，三季度稍有回升，但仍未摆脱低谷徘徊的困境。
克而瑞信息集团总经理许烁也认为，进入9月，供应明显增加，开发商为血拼加快去化，价格会有更大的让利空间，甚至可能进一步下调，促使购房者能尽快入市。
“隐性”降价或成房企主流
王飞认为，从供应量上来说，9、10月一定会出现高峰，但不可能出现爆发式的量价齐涨局面，只会是比全年平均水平上略好一些。
深圳中原董事总经理郑叔伦表示，开发商此前大量积压的房源，在9月进入市场，推货量将大于潜在需求，而竞争对手多，则会迫使开发商选择“以价换量”。其中，民企定价会相对坚挺，而国企则由于业绩压力出货意愿更加明显，定价将更贴近市场，甚至低于市场预期。由此，郑叔伦认为，深圳房价下跌将从9月份开始。
王飞也表示，这一黄金销售季的到来将会引发全面的降价潮，而深圳房企即使是降价也会降得含蓄、遮遮掩掩以掩盖降价的真相，但可预见的是，开发商的各种“促销”将会明显增多。
其中一种可能是折扣力度加大，认筹金抵扣更多房款。王飞解释，认筹金是客户购房意向金，也是开发商变相降价的首选策略。上半年部分项目销售不畅导致库存积压，开发商为快速去库存，近期多个项目出手大方，认筹5万元抵20万元等优惠幅度频现，甚至个别项目认筹6万元可抵50万元购房款。在市场不景气的当下，这类促销手段可谓赚足了眼球，为项目吸引了不少人气。
另外一种方式则是房企推出特价房实则变相降价。王飞表示，特价房是开发商经常使用的变相降价的营销手段，也是转移老业主注意力的有效策略。不仅如此，如果置业者对特价房的方位、户型不满意的话，往往会选择其他楼层或户型，也能拉动项目成交。
王飞认为，对于开发商来说，走量去库存才是现阶段的终极目标，使尽了招数后到底客户是否买单，还在于客户是否得到了实惠。而从前几个月的开盘项目情况来看，有明显降价或明显低于周边楼盘价格的项目基本都赚得盆满钵满，由此可以看出，只要价格合理有所让步，都会赢取购房者的入市。
