对话美联物业全国研究中心总监徐枫：
深圳房价下跌
时间空间都有限
近七八年来，中国的楼市一直跌宕前行，当下，“下跌”已经成为整个中国楼市的主基调，仔细观察可发现，楼市的每次上行和下行都有内在和外在的因素牵制着，并且有规律可循。目前中国楼市的基本面如何？深圳作为发达的一线城市，楼市的波动又有多大？2014年深圳楼市呈现怎样的走势？对此，南方日报专访美联物业全国研究中心总监徐枫，探析楼市的规律及把脉2014年走向。
政策和房价走势息息相关但不是决定因素
南方日报：来自国家和地方的多种数据显示，目前全国楼市似乎有点萧条，在您的研究中，中国楼市目前的基本面是怎样的？
徐枫：从2008年到现在，全国一手房成交量都是节节攀升的，不管中间出现多少严格的调控政策，但今年前三个月呈现下跌态势，4月份又出现了一个微型的反弹。1—6月全国成交量下跌了7.8%，但我们认为，从价格和交易数据来看，全国楼市的基本面还是稳健的。现在是一个分化的状态，而且分化会越来越严重，如果说中国楼市像啤酒一样，上面是有一些泡沫，但这些泡沫要分地区、分板块、分物业类型，不同的类型会呈现不一样的情况，不能一概而论。
南方日报：今年上半年深圳楼市成交量相当低迷，但为何成交量下降，价格却依然坚挺？
徐枫：量和价有时候是正相关的，当成交量上升的时候，房价也会跟着同步上升，基本上是同步的，而且房价的增幅是要高于成交量增幅的。当成交量下跌的时候，房价是有一个下跌刚性的，为什么下跌刚性会存在呢？这涉及到整个微观和宏观市场。房价不仅反映微观市场的供求关系，也是宏观经济的折射。从中国整个市场来看，有大量产品价格都是一个上涨态势，所以房产也是通货膨胀的一个投射，所以在成交量下跌的时候，房价下跌的速度远慢于交易量下跌的速度。
南方日报：我们常说中国的房地产市场是政策市场，这些年房价上涨时都会出现政策的影子，请问政策对房价究竟起到多大的作用？
徐枫：政策的利好和利空确实与市场的成交量和价格息息相关。2013年政策基本是一个利空的状态，所以我们可以预期2014年会是一个利好政策的开始，当然是以微调的方式出现，而到了2015年又可能是利空的。其次，大家可以看到深圳的房价从2007年到现在，中间明显下跌就是2008年，其他时候不管出什么政策，房价曲线都是呈稳步上涨态势的，这说明政策对价格的影响是非常有限的。所以，房价不是政策打压的结果，价格下跌其实更是宏观经济的一个折射。深圳的房价怎么样还是要看深圳的经济情况怎么样和中国的经济怎么样，这才是最本质的因素。
