大城市供地趋紧
本月20日国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，对城市划分标准进行调整，并要求各地区、各部门出台的与城市规模分类相关的政策、标准和规范等要按照新标准进行相应修订。这也意味着，未来超大城市、特大城市的用地规模将会受到严格限制。
此前11月3日，国土资源部、农业部联合下发《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》提出，北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、西安14个城市周边永久基本农田划定工作将先行展开，全国永久基本农田划定和成果完善工作将于2016年底前全面完成。这也意味着，年初全国国土资源工作会议提出为500万人口以上大城市扩张“划界”工作开始“动真格”。在这种情况下，未来大城市的土地供应将更加趋紧。
除了“地王”指标，一个城市对周围资源尤其是人口的吸引力也十分重要。一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈。“有什么样的产业发展水平就有什么样的收入水平，进而影响到当地的房价水平。”厦门大学经济学系副教授丁长发告诉本报。
有媒体曾对2013中国公共财政收入最高的50个城市对城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括了北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。
张大伟说，人口净流出的城市，房价肯定不会涨。尤其是三四线城市，即便是给了杠杆，也不会反弹。而人口净流入的地方，要看土地的价格。像一线城市，严格控制人口，说明人口的集聚能力最强，因此土地也最贵。
即便是此前库存压力较大的二线城市如杭州，其楼市也将因此轮降息迎来大利好。“不同的城市库存不一样，但只要有大量的人口进入就会有需求。”张大伟认为，杭州对周围的辐射和吸附力也比较强，此前杭州房价已经下探较多，在此次降息后，有相当一部分的超低需求会进入，未来杭州楼市也会企稳回暖。
不过，人口净流入并不是影响投资价值的唯一要素，一个城市房价是否坚挺也跟该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关。通常而言，政级别等级较高的城市，比如直辖市、省会城市和计划单列市的公共资源优势比较大，对有效购买力的吸引也就比较大。
一定时期内的库存也会明显影响到城市房价的反弹走势，报告称，截至10月底，该院监测的35个城市新建商品住宅库存数据显示，包括温州、茂名、烟台、天津和西安在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南昌、重庆、太原和合肥的存销比较小。
总体来看，在央行降息后，房价反弹可能性最大的城市首先是北上广深四大一线城市和厦门、南京等土地市场高溢价、地王频出的城市。此外像一些人口吸引力较大，库存压力较小的沿海中心城市和中西部人口大省的省会，如福州、苏州、青岛、大连以及武汉、郑州、合肥、成都等城市也很有可能迎来反弹。
