万科商业转型轻资产核心是资产运营
前不久，证监会受理了由鹏华基金作为基金管理人的一只“前海万科REITs封闭式混合型”公募基金产品，将万科商业转型轻资产再次推向舆论前台。实际上，前海万科REITs采取了股权交易方式，就是一种合理避税。
记者梳理发现，当前万科商业可谓动作频频，包括与凯雷、东方藏山等巨头合作。在外界的解读中，万科商业转型轻资产较为坚决，核心是资产运营。
“未来，我们会采取前海万科REITs这种金融化的方式。”谈到前海万科REITs，谭华杰似乎兴致很高。他解释说：“第一，前海REITs是一个股权型REITs，标的不是（商业）资产而是（商业）公司股权。第二，它是一个特殊的BOT项目，我们想卖都卖不掉，这个资产属于政府，就是政府交给我来建造，完了之后让我们运营一段时间，再交给政府，从中间收取租金。”
以一般REITs而言，基金管理人（GP）在设计REITs产品结构时，往往会成立一个特殊目的载体（SPV），将标的资产或股权转让到SPV之中，以达到真实出售与风险隔离，然后GP将标的资产或股权附带的相关收益权打包证券化，并且上市交易。
在定价机制上，谭华杰认为，前海REITs会采取市场化定价，按照租金回报率高低，采取溢价或折价发行。
