时钟拨回到2010年，看看那一年里的深圳地产都留下些什么。
调控，无疑是最直观的记忆。的确，被称为“史上最严”的“国十条”和“限购令”刚出台时，哪个不让开发商们惴惴不安、惶恐终日？记得在当年7月份的21世纪博鳌房地产论坛，众多开发商认为“国十条”仍然治标不治本，调控更多是行政干预而非制度变革。而9月底出台的“限购令”更是将这一思路发挥到了极致：商品房市场化被贴上了计划经济的标签，曾经的粮票如今变成了房票。在政策面前，买家和开发商都是聪明的。越调越涨使得更多的人意识到，单纯地打压需求换来的只是短暂的成交抑制，房地产行业的实质问题并没有得到解决。
保障房问题，同样引发热议。“十一五”期间，深圳市政府的保障房建设目标为14万套。可截至2010年末，竣工套数仅仅约2万套。在社会各界以及房地产业内有关重回“双轨制”、加大供应量以解决中低收入阶层住房问题的呼声下，2010年底原计划开工的5万套增加到了5.23万套，2011年新建量达到6.2万套，“十二五”期间的建设总量更是被放大到了24万套。
依稀记得，引领国家房改风气之先的深圳，在1988年启动房改时曾确定：安居房、微利房共占住房供应的70%，商品房只占30%，然而在1998年之后10多年的住房市场化，逐渐改变了当初的双轨制，逐渐走向了商品房一家独大的单轨制。在2010年，有关保障房制度、土地制度、财税制度等变革重新开始提上日程。从某种意义上说，经历了过去10年的房地产高速成长，深圳乃至中国的房地产行业又站到了新的关口，又重新“回归民生”。
十年一个轮回，行业重归原点。没有一个官方的标准，我们姑且就把2010年当做深圳房地产历史的新起点吧。
24万套保障房蓝图，房地产重归民生
2010年7月，海南博鳌，一年一度的21世纪博鳌房地产论坛在这里举行。
论坛召开之前，适逢4月份的“国十条”出台。在这个被各大开发商称为“新危机”的当下，与会嘉宾谈论更多的却是房地产制度的改革。全国工商联房地产商会会长聂梅生说：“调控依然治标不治本，它暴露了很多深层次的问题。”
保障房缺失导致房价连年暴涨
我们不妨梳理一下，自从2003年央行121号文件启动房地产调控以来，直至2010年的“国十条”以及目前的“限购令”，在长达8年的时间里，有关房地产的调控政策“多如牛毛”，但房价却像着了魔似的且调且涨。尤其是进入2005年之后，房价更是与调控直接唱起了“对台戏”：每次调控出台，房价在短暂的淡定后，迎来疯狂的反弹。如今的结果是，深圳房价从2001年的5531元/平方米，涨至2010年的20297元/平方米，升幅近4倍。
谈及原因，行业的普遍共识是，历年调控只是短暂地打压了需求，并未解决根本问题，如果要保持房地产行业健康运转，必须要进行制度上的变革，包括土地制度、财税制度以及住房保障制度等等。
首当其冲当为保障房制度，因为这一政策早在2007年之前便已确定。以往商品房一元化的发展模式将转变为“市场+政府”的二元双轨制：具体指中等收入以上人群的购房由市场来解决，低收入人群的住房问题则由政府提供保障房解决。
那么，目前深圳的保障房现状如何？深圳市房地产研究中心主任王锋曾指出，建市30年来，深圳现有住房存量约4亿平方米，保障房仅约2600万平方米，占比6.3%。“这和深圳经济快速发展、人口急剧膨胀的现实很不匹配”，他预计，到2040年，深圳保障房占整个住宅的比重要从目前的6.3%上升到50%。
回顾过去的十年，房地产行业在过分追求市场化的路子上越走越远，而政府在公共住房的提供上却一直未能同步。过度的市场化，不仅导致了房价的连年暴涨，更积累了越来越明显的社会矛盾，进而倒逼再一次的制度变革。
保障房落实比计划更重要
大量上马建设保障房已成为全国共识，然而，在实际建设中，我们却看到，一方面是政府信誓旦旦地提出庞大的建设计划，另一方面却是落地执行的“不给力”。据统计，2001-2006年，深圳的保障房建设一直未启动，自2007年才真正动工。深圳市财政委曾披露，2009年深圳计划保障房的土地出让支出为4 .77亿元，但实际支出仅2.78亿元，完成不足六成。更令人惊讶的是，2009年深圳保障房用地的实际供应为零。整个“十一五”期间，深圳计划建设保障房14万套，可截至去年末，已竣工保障房仅约2万套，已开工在建也仅约7.9万套，与计划差距甚大。
对此，深圳市住房和建设局解释称，由于用地紧缺，部分项目存在征地拆迁、规划功能调整等问题，使得保障房未能及时开建。另一原因则是资金困境，单纯依靠财政资金支持缺口很大，预算的建设资金根本无法到位。
深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫表示，解决保障房用地的最可行的办法，便是将历史违法建筑合法化，直接纳入保障房供应。“其实这些房屋很多都没有问题，只是手续不合法。”他说，这些建筑规模十分庞大，占据深圳房屋总量的一半左右，如果纳入，保障房最头疼的土地问题将迎刃而解。
是否2010年成为了未来深圳保障房建设的发力年？进入“十二五”，我们再一次欣喜地看到保障房新建的套数增加了：深圳“十二五”期间新增筹建保障房24万套，建筑面积达1616万平方米，计划竣工约21万套，竣工率力争达到并超过50%。不仅如此，政府还推出配套政策，以解决建设效率低的问题：比如，在编制土地利用总体规划时，确保保障房不低于全市居住用地储备地块总面积的40%。
姑且不论这样的“鸿篇巨制”能否再落到实处，但这样一份“大单”的出现，至少已经再明显不过地说明，政府已经充分意识到保障房建设之于房地产行业健康发展的关系。
