今年7月14日，番禺法院判决一起二手房交易纠纷，法院判决买家胜诉。业主则不仅没赚到房屋升值的利润，还倒赔违约金近60万。
约定逾期一天赔千分之一
2014年10月上旬，刘先生夫妇通过中介向业主陈女士购买了番禺区南村镇迎宾路某楼盘的一栋二手别墅，交易总价为325万元。该别墅为陈女士20 13年以总价286万元购入，贷款十年。去年10月出售时，陈女士尚欠银行贷款约192万元。
合同约定，交易手续须在2015年1月30日前完成。同时，合同约定若陈女士未能按时履行合同约定的义务，每逾期一天，则按该物业成交价的千分之一（即3250元）向刘先生支付违约金。合同签订后，刘先生夫妇就爽快按合同约定支付了80万元定金。2014年11月下旬做了网签及签订按揭合同的当日，刘先生夫妇也支付了首期剩余的95万元房款。
去年12月9日，刘先生所贷款的银行出具同贷书，同意放款150万元。
业主赎契差钱毁约遭起诉
今年1月6日，陈女士告知刘先生称提前还款还存在80万的资金缺口，询问刘先生能否借钱给她提前还款，刘先生没同意。1月19日，陈女士委托律师打电话给刘先生，要求将交易过户日期延迟三个月，并不追究她的违约责任，刘先生则要求她依照约定履行。
1月23日，陈女士发函刘先生，由于刘先生的网签合同报低价几十万元，要求以实际成交价重新签网签合同，否则解除合同。刘先生同意了，但前提是陈女士要在2015年1月30日前办妥提前还款等手续，并确保在2015年1月30日前达成过户条件。
不过，陈女士此后并未配合办理重新网签和提前还贷。对于毁约的更多缘由，陈女士表示身在外地，具体事宜委托代理律师处理，而其代理律师亦婉拒南都记者采访。
在发函敦促陈女士赎契过户无效后，刘先生夫妇于今年4月21日起诉陈女士和她所贷款的银行，要求在刘先生直接替陈女士还清贷款后，由陈女士的贷款银行协助办理所购别墅的涂销抵押手续，之后再由陈女士协助过户，陈女士向刘先生返还代付的提前还款额的本金及利息，并要求陈女士按合同约定赔付违约金。
业主毁约赔比赚的多
今年7月14日，番禺法院判决刘先生夫妇在判决生效起5日内直接向陈女士的贷款银行提前还贷。在全部还清贷款后，陈女士和贷款银行协助刘先生夫妇办理涂销抵押和过户手续。而陈女士还应向刘先生夫妇返还代为清偿的提前还贷款中扣除剩余房款后的款项及利息；并在判决生效起五日内向刘先生夫妇以总价325万元为本金，以每日千分之一的标准从2015年2月1日起赔偿违约金直至到房屋产权过户日止。
据了解，在判决书送达日起十五天内，不满判决可以上诉，但截至南都记者发稿时，刘先生还未收到对方上诉申请，而陈女士的代理律师也拒绝透露是否上诉。
若以一审判决看，仅违约金一项，陈女士就得支付（以2月1日至7月27日止共177天，每日3250元）至少57.5万元。这笔赔偿金，比陈女士卖房赚取的39万元升值额还多18 .5万元。若加上此前供楼、税费及这次需赔付刘先生夫妇的利息等，陈女士在这起交易中可谓损失惨重。
[律师提醒]
卖方没还清贷款，风险高
广东广之洲律师事务所王美舟律师认为，在该起案件中，买方在卖方没有还清贷款之前就把首期款给了卖家，风险相当高。此外，买方给首期款时应考虑到房子的净资产（总房款-欠银行的贷款=房子的净资产）是多少。以此案为例，资产为325万- 190万= 135万，即房款首期应该按照净资产的一定比例来给，比方先给70万，在没有过户之前，不能给全135万，即便要给高于135万元的首期款，也需要过户当天方给清。至于业主，在卖房前就该算清自己是否具有提前还款能力，如没有则应给足相应的筹款时间，在签合同时可以将约定过户的时间延长，留足余地。
