张伟 深圳德永房地产评估有限公司董事总经理
“2010年或成深圳地产发展新起点”
南方都市报：回顾2010年的深圳楼市，最深的印象是什么？
张伟：去年谈论最多的话题无非就是调控，包括“国十条”、“限购令”，再加上金融收缩组合拳，被称作“史上最严”并不为过。调控历年有，去年到顶峰。但令人尴尬的是，深圳房价上涨的步伐仍然在持续，这也令我们专业人士看不懂。或许市场对于频出的政策已经麻木了，不像前几年会有较长的反应期。到现在我们也认为深圳未来的房价还是会向上走的，这就是中央目标和地方市场间很突出的矛盾。
南都：屡次调控，房价没跌，还搞得市场不理解，甚至被认为退回计划经济，你怎么看？
张伟：首先要琢磨政府的调控预期，我认为政府的初衷并非将楼市一棒子打到底，毕竟房地产一旦崩盘对国家的宏观经济势必带来严重影响。因此在保持经济稳定增长的基础上让房地产回归民生，房价涨势减弱，这才是地方政府的初衷。如果是这样的话，2010年的行政干预算是成功的。但行政干预必定是暂时的，如果市场始终笼罩在政策调控下，只会显示这个市场很不成熟。
南都：你认为让房价回归民生最有效的办法是什么？
张伟：“限购令”远远不够，行政干预注定只是暂时的，它只能令高温的楼市暂时退烧，但楼市还是病着的。深圳楼价远远超过普通老百姓的承受能力，这是主要矛盾。限购令的确让一部分购买力撤出，但并没有实现老百姓居有其所。要实现居有其所的目标，只有通过保障房来解决，也就是依靠商品房和保障房的双轨制来解决民众住房问题。但达到保障房发挥实际功效，需要时间。除此以外，还可以依靠税收等市场自身调节的方法。
南都：很多人都谈到制度改革，比如保障房、财税以及土地制度，你认为阻力在哪里？
张伟：我认为前两个都是未来发展的方向，但谈及障碍必然还是政府的执行力问题。保障房建设与地方政府先前的办事方式反差太大，以前一块地可以卖上亿，如今不光没钱进账还要向外搭钱，这必然会影响政府的办事效率。另外，土地制度涉及到国家政策，以深圳来说，土地财政短期内可能还是无法改变。
南都：2010年的调控让人们看到增加保障房供应在调控中的作用，你觉得在调控手段上，2010年在近十年房地产调控中扮演一个怎样的角色？
张伟：这个思路是正确的，但像我之前说的还需要时间。双轨制的大方向并不是从去年开始提出的，但不可否认的是，去年开始设定的目标和执行力度都放大了很多。以保障房建设的思路来看，我觉得称2010年为房地产发展的新起点并不为过。
南都：你觉得未来的深圳房地产发展的方向在哪里？
张伟：深圳有它自己的特殊性，比如可供应的土地越来越少、城市经济发展仍在高位运行等等，这是城市发展的宏观矛盾。我觉得未来深圳可以走香港的发展模式，即商品房因土地供应的稀缺、人口的加剧而愈发升值，但包括市民的工资收入也随着经济发展同步增长。深圳楼市肯定有泡沫，但泡沫除了被刺破外，也有另一种被挤出的可能，即购买力水平渐渐与房价相适应。那样的话虽然运行双轨制，商品房市场仍会持续发展，路也未必会越走越窄。
