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各地业委会“难产” 小区物业纠纷进入高发期

房产新闻 > 珠三角新闻 > 正文   2015-07-09 08:31:35   来源:经济参考报      
我国业主委员会的成立率不到50%,运行较好的仅有15%。北京师范大学中国社会管理研究院博士后陈鹏研究发现,北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也仅将近20%。

  治理软肋

  当前,随着业主维权意识和组织化程度明显提高,不少小区进入物业矛盾高发期。物业公司与业主之间、新老物业企业之间矛盾重重乃至冲突激化,是小区物业管理领域集中暴露的一个问题。

  今年2月,河南新郑市龙湖镇一个小区,业委会发起人被物业公司雇人砍断手指。警方的调查表明,起因在于物业公司提出大幅提高停车费遭到业主集体抵制,“挑头”的业主委员会发起人招致打击报复。

  一些地方新老物业交接的时候,也发生过激烈矛盾甚至酿成惨剧。2013年12月31日晚,上海浦东大唐盛世花园小区,老物业公司拒绝与业主新聘的物业公司交接。两家物业公司僵持至次日凌晨,最后老物业公司员工竟然开车撞向新物业公司的员工。

  多地物业纠纷诉讼也高居不下。北京市所调查的36家单位有3700多件诉讼纠纷,因为合同产生的3300多件,因物业管理合同服务费产生的纠纷3108件,因侵权产生的204件。

  在一些案例中,业主表达诉求和维权的组织化程度较高,物业容易成为业主的“宣泄渠道”,但小区矛盾却与其它社会问题有关。比如,2013年,上海虹口区大上海紫金城小区,业主入住5年后仍无法选举产生业委会,加上小区入室盗窃案件多发、群租现象抬头、电子监控设备部分缺失等,业主不满情绪加剧,斥责物业“不作为”。

  记者调研发现,种种物业矛盾的背后,一定程度上反映了我国基层治理面临的困境。

  首先,行业失范,物业企业在服务能力和素质上暴露问题。许多地方虽然物业企业多,但企业小、散、乱情况突出,人员队伍则呈现“三多两大”特征,即外来人员多,低学历人员多,低收入人员多,人员年龄整体偏大,人员流动性大,而此现象在老旧小区尤其突出。而普遍存在的薄利乃至亏损局面,让许多物业企业生存都成了问题,遑论改善经营管理、提高服务品质。

  其次,政府部门失职,对“小区内的矛盾”尚没有找到有效办法。上海物业管理行业协会副会长王志兴说,住宅小区管理涉及综多部门和专业服务单位;但住宅小区内很多事务和矛盾纠纷都超出了物业管理范畴。据梳理统计,小区各类物业和非物业类事项,涉及18个行政管理部门和三个专业服务单位,比如,“居改非”涉及规划、工商等部门,电力设施是电力公司管,水是自来水公司管等。

  近年来,许多地方也建立了由政府部门和专业服务参与的联席会议制度,但缺乏实质运转,不少管理、执法、服务止步于小区大门,一些跨部门、跨领域的复杂问题更是难以及时协调解决。

  再次,业主失能,自治能力还明显有待提高。南京市物业协会秘书长王利生说,业主反映集中的停车难、群租、违法建设、宠物扰民、堆物占道、高空抛物、技防安保、物业公司服务不到位、居住环境和房屋维修等小区问题,相当一部分其实是业主自身造成的。

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