历经8年多的蹉跎，深圳“关外地产王”鸿荣源在2006年以18.8亿元一举拿下的宝安地王“壹方中心”项目，日前终于传来面市的消息。
市场消息显示，壹方中心部分楼座已建至地上30多层，预计2015年年中入市，其中壹方购物中心将在2016年面市。
这是鸿荣源创立20余载的商业地产首秀，公司上下对其期许可见一斑。但拿地至今，鸿荣源并未能讲述出一则漂亮的地王故事。
这个拥有88万平方米总体量的巨无霸项目，缘何在起初6年之久无任何实质性动作？其间又经历了多少规划调整和人事变迁？地王背后种种，是外界探寻的方向与动力。
除了壹方中心外，鸿荣源近期还启动了龙华新区壹城中心、前海金融中心两个综合体项目，总计建筑面积达320万平方米，商业体量近100万平方米。
在国内商业地产项目普遍挣扎运营的如今，鸿荣源准备如何玩好这场博弈游戏？
颇为遗憾的是，时代周报记者联系鸿荣源方面，该公司以“相关负责人不在”为由婉言谢绝了采访。
曾停滞六年未动工
2006年，深圳宝安区A004-0100地块推向市场。这是当年深圳出让面积最大的商业用地之一，占地9.94万平方米，建面32.8万平方米。最终，鸿荣源旗下的西岸新天置业(深圳)有限公司以底价18.8亿元将之收获囊中。
在当时，18.8亿元底价依旧高出不少人的预期。根据当时的报道，拍卖现场曾一度无人举牌。出人意料的是，这个一度被贴上“深圳最大MALL”标签的综合体项目闲置数年，未有实质性进展，甚至慢慢淡出人们视野。
长期以住宅开发为主，缺乏商业地产操盘的专业人才，在后来被判定为这个地王闲置的重要原因。
1991年创立以后，鸿荣源在早年一直专注于住宅领域，先后在深圳宝安开发了弘雅花园、雅豪轩、御景台、丽景城等外界反响不错的项目。在宝安区经营稳固之后，鸿荣源杀入深圳香蜜片区，开发了熙园。“熙园在圈内非常有名，奠定了它在住宅产品类的江湖位置。”深圳资深地产专家王世泰对时代周报记者如是说。
2006年起，鸿荣源开始寻求商业综合运营方向的转型，18.8亿元的宝安地王，足以代表其进军商业地产的意愿和决心。
按照规划，壹方中心项目总投资额高达120亿元，总建筑面积约为88万平方米，包括一栋高达225米的前海地标性写字楼。全部建成后，项目将集大型体验式购物中心、超甲级生态写字楼、高端海景豪宅、顶级休闲会所、风情商业街、商务公寓于一体。
直到2011年，鸿荣源引入两员商业大将，壹方中心才对外释放开启的初始信号。在当时，曾先后担任广州天河城董事长、中信城（资料、团购、论坛）市广场董事长的禹来赴鸿荣源任职集团总裁一职，另外，海岸城商业原董事总经理陈珊亦到鸿荣源履职。
但意外的是，壹方中心并未立即启动，接踵而至的是容积率的调整。
2012年6月，深圳市规划国土委对该地王地块作出调整，在商业用地的基础上增加居住功能，容积率由原来3.3变更至5.4，总建筑面积由32.8万平方米调整至53.67万平方米，出让年期也调整为70年。规划调整后，扣减西岸新天公司权益部分后，剩余的7.81万平方米建筑面积回炉重拍。
最终，鸿荣源还是再以底价5.2亿元拿到深圳宝安区A004-0100宗地剩余权益，取得该地块的全部权益。翻看当时的拍卖记录，除去鸿荣源，并无其他竞买申请人。
深圳地产评论人士尹香武曾评价过这一次拍卖，称这块地没有任何指标意义，因其早已确定为鸿荣源“壹方中心”城市综合体的项目地块，竞买“仅仅是为新增的建筑面积走一下程序而已。”
入市或面临诸多挑战
但好景不长，就在壹方中心从规划蓝图正逐渐变为现实之时，2013年上半年，禹来、陈珊再度先后离开鸿荣源。
有小道消息称，两人的离职主要由于和鸿荣源的管理文化“水土不服”。而在鸿荣源任职期间，禹来强调的商业团队，也并未打造完成。
据时代周报记者了解，鸿荣源此后又请来了原宝能商业执行总经理、京基百纳商业副总经理梁剑飞出任集团副总裁、商业管理公司总经理。同时，该公司招揽到和记黄埔的招商团队，以及来自香港的一些商业人士。
“现在的鸿荣源团队整合能力并不低，手里也掌握不少品牌资源，这就极大地推动了壹方中心商业项目的招商进度。”有鸿荣源知情人士如是称。
上述人士亦对媒体表示，目前壹方中心已进入招商的“攻坚阶段”，基本每个月都会去上海一趟，和一线奢侈品牌谈判入驻事宜，“招商情况理想”。但除了已签约的山姆店外，其他入驻品牌尚不方便透露。
该位人士透露，在新团队就位后，鸿荣源在对外招商宣传中，已将旗下购物中心部分的运营模式定位为长期持有、只租不售，其表示将采用统一管理方式进行营销。
壹方中心此刻面对的，并非太平盛世。在壹方中心周边，海雅缤纷城、中粮大悦城、中粮购物公园等多个综合体会在不久后入市。鸿荣源的商业团队如何抢夺市场份额？
除了壹方中心，鸿荣源执行董事赖俊霖早前接受访问时曾表示，集团在深圳的壹城中心、前海金融中心两大综合体项目也将全面启动，总建筑面积将达320万平方米，仅商业体量便接近100万平方米。
深圳综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁向时代周报记者提出了对于鸿荣源大规模投资商业项目的担忧。
“房企转型做商业地产是大趋势，鸿荣源只是跟着大趋势往前走，做到一定规模没有办法停下步子，自然也面临诸多挑战，”宋丁说，深圳综合体数量很多，这对鸿荣源的业态和运营能力都提出新的挑战。
此外，互联网的浪潮下，电商O2O的压力也是其需要直面的问题。“如果我是鸿荣源的负责人或者智囊团，我就会建议他们要在复合业态上做足功夫。”王世泰建议，“这种综合体如何更注重体验，用户体验要做足。如果说只是一般的盖了房子就去卖掉，没有商业布局，新房子没有主导的话还是会遭遇一定的困难。”
全国化战略止步
作为最早进入房地产开发领域的企业之一，鸿荣源至今已涉足住宅地产、产业地产、金融投资、矿业投资。
广东普宁人赖海民，是鸿荣源的实际控制人。赖海民迈入地产的第一步，踏在深圳宝安区。这算是大胆的举措，当时的宝安几乎是一个不毛之地，没有多少地产企业愿意去那里发展。反而是赖海民抓住了宝安大发展的机遇，获得了原始积累，并在随后的几年中获得迅速发展。2010年，赖海民以70亿元财富进入胡润百富榜，位列第149名。
在鸿荣源长达20年的地产开发经历里，2006年前后是个重要节点。2005年，鸿荣源曾以16亿元销售金额位居深圳地产销售季军；2006年，在房企资质评审中位列亚军，仅次于深圳万科。
随后几年，一直在宝安区“闭关修炼”的鸿荣源开始走出宝安，走向全国之路。
2007年5月，鸿荣源在与中海、万科、金地、保利、龙光等共14家房企竞争中，以13.95亿元、3900元/平方米的楼面地价拍得佛南南海2007-011地块。2007年8月，鸿荣源通过公司收购形式在惠州拿下逾70万平方米的土地，成立惠州分公司。
此外，鸿荣源还不断在其他地区拿地，而抢占广州金沙洲地王一役，则让该公司一战成名。2007年9月的广州土地拍卖会上，鸿荣源和保利几经争夺，最终以21亿元的成交价拿下了广州白云区金沙洲B3702A06地块，楼面地价高达7935元/平方米，这块面积超过12个足球场的土地创造了金沙洲的地王纪录。
当时保利对于金沙洲土地可谓势在必得，甚至已经制定了发展规划。而为了从保利口中夺食，鸿荣源下了血本。可是时运不佳，在拿下该地后，国家宏观调控开始显现成效，至今没有上市的鸿荣源面对天价土地款，只得采取拖延战术。很快便有消息传言，鸿荣源遇到了一些资金上的难题，而因为金沙洲土地价格太高，鸿荣源已经准备放弃订金以及该地块。2009年，该地块被广州房管局列入待处理的五幅问题地王行列。2010年4月，广州市国土局终于正式收回该地块，并没收土地出让金4亿元。
不过，鸿荣源的扩张在调控政策上遇到了很大的阻力，2008年，坊间便有传闻称，鸿荣源多个项目工程进度放缓，鸿荣源也通过积极降价来获取现金流，而赖海民本来在湖南长沙拿下的很多土地，也因此退掉了一些。
2008年，鸿荣源开始寄希望于依靠上市来解决资金问题。而当年的S*ST兰光正处于濒临退市的危险境地，而鸿荣源找到了S*ST兰光，而在此之前，兰光科技重组多次失败。
根据当时S*ST兰光公告，甘肃省国资委与鸿荣源置业集团(深圳)有限公司签署了包括接收兰光集团、兰光经发以及S*ST兰光债权债务、S*ST兰光股权分置改革的一揽子重组协议。鸿荣源置业预付了3000万元的履约保证金。
据时代周报记者了解，鸿荣源不到一个星期便派人进驻兰光清算财务，动作非常迅速，但鸿荣源进去后发现账目不对。2008年7月，鸿荣源置业集团方面提出，由于拟注入资产的权属不完整以及同业竞争问题，鸿荣源置业决定终止原先的“一揽子”重组方案。但鸿荣源方称，收购继续进行，拟在本次收购深圳兰光电子集团有限公司100%股权过户至名下之日，立即启动S*ST兰光“清欠”以及股权分置改革工作，且力争在年底完成。
S*ST兰光在这期间仍对鸿荣源置业集团抱有幻想，直至去年12月19日收到甘肃国资委来函,被告知，鸿荣源置业集团已经单方面提出终止协议,退出重组。当时有知情人士透露，重组失败的原因很多，鸿荣源的资金有一定影响。
当然也有消息称，是在和证监会进行预沟通时，包括金沙洲在内的几处“市值低于账面值的土地储备以及几个产权不够完整的在建项目”打乱了鸿荣源的全盘计划，从而使本次重组工作全部搁浅。
借壳上市失败后的鸿荣源随后陷入降价与弃地并行的风波中，被传多个在售项目已经延缓施工，在售项目降价幅度最高达50%的风波中。在全国扩张道路上伤了元气的鸿荣源，随后收缩战线回归深圳。
值得注意的是，赖海民家族身影并未消失于资本市场。2013年，在香港上市的毅德国际控股(01396.HK)，在其招股伊始，鸿荣源置业副董事长陈思廷为其基础投资者。与此同时，星美联合(000892,股吧)(000892.SZ)前十大流通股东名单中同样也有陈思廷的名字。
陈思廷是谁？她是赖海民的妻子，在鸿荣源也有相当地位，鸿荣源集团旗下注册在英属维京群岛的控股公司便是以其名字命名“思廷国际控股有限公司”，该公司的股东为赖海民（60%股权）、陈思廷（40%股权）。
