开发商 预售款被挪用源于监管体制漏洞太多
惠州某地产公司副总经理
预售资金监管是基于预售管理条例的补充，我们应该对1998年开始实行的预售管理条例给予充分的肯定。房地产的快速发展正是因为预售管理条例的出台的促进，但其发售期房本身就具有较大的风险，为了让这种不可预料的风险不殃及购房者，在制定预售管理条例中加入了预售资金监管的做法。
1998年开始的预售款监管体系沿用到现在，虽然约定了三方监管体系，但三方又相互不制约。预售款监管上虽然明确了房管局的监管主体作用，但是没有说如何监管，监管的依据，所以才出现惠州房管局的预售款监管条理要求开发商把预售款和银行的按揭放款都放进监管账户，再从监管账户申请资金的做法。
上述做法完全没有可操作性。在现实中尤其是当下的形势，没有开发商愿意把钱都放在监管账号上，所以房管局又规定称预售款审批后只要在监管账户留足15%预售款总额即不违规，但实际上在预售款审批时房管局把未发放的按揭款，以及按揭未放款的类型也是视为留存金额，这样开发商在监管账号中留存的金额就较少。
两个规定基本是相互矛盾。在惠州市场行情中基本是实行留存15%预售额，与此同时开发商可以直接绕过房管局监管，私下同银行达成协议，已经放款对于银行而言，没有任何损失，而且一般房企的预售监管账号和按揭银行都在同一家银行，做手脚非常简单，只要相关已经在办理按揭的贷款金额和存入的预售款的金额达到预售总额的15%，房管局的监管就很困难。
此外如果银行的开发贷和按揭在一家银行，银行基本上不会为难开发商，只有银行认为开发商有风险的时候才会把按揭款打入监管账户，银行这里面的主动性非常大。
在监管账户上的监管资金，可以通过银行开证明还有按揭资金在银行，有足够的支付能力，再要求自己的合作方、监理单位开具证明给房管局申请调拨。所以有些中小开发商在资金紧张的时候，就通过造假建筑公司以及用熟人的监理公司的公章申请预售资金，这里面房管局也无从查证，企业的监管账号说到底还是企业的。
