南都观察：从世联行看出房企转型的机遇和挑战
作为中国唯一A股上市的房地产服务商，同时作为一个在2009年上市前便提出“轻资产”模式的房地产服务商，在世联行的年报和半年报上，房地产行业转型的机遇和挑战，一览无余。
在收入栏中，世联对于主营业务的描述在近三年来不断发生着变化。在2011年的年报中，收入分类还是：代理销售、顾问策划、经纪济业务以及其他业务四大类。而从2012年年报之后，收入分类中开始增加“金融服务”和“资产服务”。2014年年报开始加入“电商业务”，而在最近的2015年半年报中，业务板块划分已经成为房地产交易服务、资产管理服务、金融服务以及互联网+服务四大板块，其中后两者在世联行的收入占比接近22%，其中金融服务获得超过翻倍的增长。
另一个值得关注的地方在于，世联在未来展望中，除了进入存量市场和用户服务之外，还有扩大交易入口份额。“交易入口份额”是当今存量市场的兵家必争之地，如同互联网企业中“低价高频”的平台会拼流量一样，能够证明如房产这样的“高价低频”行业地位的便是入口份额，同时，入口份额也将深度影响后续包括金融在内的各种服务的规模和利润。世联行之外，线上起步的链家也在8月27日进入深圳的首个发布会上，也反复强调了入口交易额对于链家未来发展的价值所在。
中海地产
★销售额854 .5亿港元，同比增长17%，毛利率高达32.2%
8月19日，中海地产发布今年上半年业绩。数据显示，2015年上半年，中海地产实现房地产合约销售额为854.5亿港元，同比增长17%。营业收入同比上涨19 .5%至648 .5亿港元。经营溢利同比增加18 .3%至232 .9亿港元。除此之外，中海继续发扬高毛利的行业特色，上半年毛利率高达32.2%。
在5月得到母公司中建股份的注资并顺利整合之后，中海更是宣布将全年合约销售目标由1680亿港元上调到1800亿港元，这是今年首家龙头房企提出调高年度目标。若按照此年度销售目标计算，上半年中海地产已完成年度目标的47%。中海地产董事局主席郝建民在受访时称，下半年中海可售物业预计达1500亿港元，其中母公司的注资预计可为中海地产带来近300亿的货量。全年可售物业为2800亿港元。
上半年中海在土地上数次出手，在内地厦门、青岛、济南、广州及南京5城新增了5幅土地，可供发展的总建筑面积为226万平方米。但这只是全年土地储备目标的四分之一，中海地产表示，下半年会继续维持销售进度和可供使用的财务资源状况来决定投资规模。
而在物业成为各大房企眼中的“香饽饽”时，中海也将其作为重点业务，拟分拆其全资附属公司，并以介绍方式在香港联合交易所有限公司独立上市，目前上市工作正在积极准备中。
截至今年5月底，中海物业管理了341个住宅社区，31个商用物业，12个政府物业。
南都观察：若物业分拆上市成功，收入将可观
这是中海地产在大股东注资之后的业绩首秀，数据证明其再次交出了一份不错的成绩单。
值得注意的是，母公司的注资同时也为中海带来891万平方米巨量土地资源，而且中建股份与地方政府的良好关系以及在城镇二次开发中的强大实力，或为中海开辟出一条新的拿地渠道，预计下半年中海在土地市场上有着较大的选择权，并有望以较低的土地成本在未来保持较高的盈利水平。
一向专心于地产业务的中海地产嘴上嚷着“以不变应万变”，但行动上还是追了一把“潮流”，物业分拆上市工作目前正在积极准备中。可以预测的是，如果中海地产的物业分拆上市成功，将成为国内屈指可数的上市物业公司，优质服务积累下的众多业主资源将为增值服务提供基础，收入将会可观。
碧桂园
★销售额约544.7亿元，完成全年目标40.3%，下半年将推出700-800亿元新货
8月19日，碧桂园在香港公布2015中期业绩，截至2015年6月30日，碧桂园连同其合营及联营公司共实现合同销售金额约人民币544.7亿元，完成全年目标1350亿元的40 .3%，合同销售面积约845万平方米。
此外，上半年该公司实现营业收入473.3亿元，同比增长约23.5%。其中，物业销售收入达人民币455.0亿元，同比增约23.0%，物业销售面积共725万平方米，同比增约35.6%。核心净利润达48.8亿元，较去年同期增长3.6%。毛利109.75亿元，按年升0 .21%。
受三、四线城市房地产市场低迷的影响，今年上半年碧桂园将版图重点放回一、二线城市，并成立一线城市事业部，先后在上海、广州、深圳购置地块。4月份，碧桂园以6 .08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块。7月份，其又以收购方式直接进驻深圳获得坂田街道坂雪岗大道旧改项目。
在中期业绩发布会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌称，在确定进军一、二线城市后，今年上半年50%的合同销售额来自一、二线城市市场。下半年碧桂园将加大推货量，推出700-800亿元新货。未来三、四线城市仍然是继续深耕的主战场，同时拓展一、二线市场。
南都观察：对一线城市展露出前所未有的野心
早在一年前，碧桂园已将企业城市布局调整为“巩固三、四线，拥抱一、二线”，在房地产市场结束单边上扬周期的当下，碧桂园对一线市场展露出前所未有的野心。今年1月，碧桂园沪苏区域成立，并开始了其在上海的寻地之旅。4月，中国平安入股碧桂园，碧桂园获得63亿的充裕资金，进驻一线城市愈发有底气。预计下半年，一贯擅长郊区大盘做派的碧桂园将会加快从一、二线市场上分得一杯羹。
声音
人民币贬值可能会对房地产部分投资性需求以及房地产外资投资形成一定的压制，并且人民币贬值预期叠加美元升值预期，中期将对房地产产生负面影响。排除外部因素，房地产进入下半场之后，其波动主要来自自身小周期，小周期中的关键因素仍然在实际需求变化，而实际需求关键还是看杠杆与实际房价。目前利率下降的空间正在缩窄，房价在持续上涨，小周期需求可能将逐步受到压制，近期的旺季将是重要的观察点。
---广发证券股份有限公司研究院 乐加栋、郭镇
政策逐步放松以及去库存进程已经近半，房地产销售可能已经触底。2015年下半年新开工面积将继续下跌，但可能在2016年房地产供需恢复平衡后企稳。不过，建设量复苏则相对滞后，2016-2017年可能继续放缓，之后才能企稳。
---瑞银证券有限责任公司汪涛、胡志鹏
