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2015年房企半年报小结 转型和创新成热词  

房产新闻 > 深圳新闻 > 正文   2015-08-28 07:46:39   来源:南方都市报       
2015年再看房企半年报,已不局限于住宅、商业、产业三大领域,新鲜的词多到让人眼花缭乱,金融、养老、物流、教育、度假、资产管理、装修、智能家居、互联网、建筑、物管等

  年中报快速解读

  招商地产

  ★销售额205.6亿元,同比增长14.86%;毛利率23%,下降3%

  上半年,招商地产签约销售面积156.66万平方米,同比增加29.60%;签约销售金额205.60亿元,同比增加14.86%。

  房地产开发销售依然是招商地产的绝对主营业务,毛利率为23%,比去年降低3%。招商地产解释为,2015年上半年,公司结转项目的单位成本略有下降,主要是结转低地价项目多。同时,因刚需项目较多,结转项目的销售单价也有所下降,且结转均价下降幅度超过单位成本的下降幅度,导致房地产开发销售毛利率同比下降。

  银河证券研究员认为,招商地产全年可售货量在1000亿左右,而据中信建投证券研究员分析,下半年招商地产可售货量更为充裕,预计在650亿以上。

  业务方面,招商地产重点聚焦养老、医疗、文化、科技、进口消费等领域,加强相关创新业务的研究与实践,积极拓展战略合作伙伴,推进主题产业园区、健康养老产业、移动互联网智慧城区等的模式研究和项目落地。同时,产融结合与产网结合工作顺利推进,地产业务与金融资本实现有效对接,“到家网”、“招商会”等互联网线上服务平台加速推广应用。此外,公司初步搭建了产网融合的风险投资体系,力争为公司的战略转型注入新的活力。

  南都观察:17份资产重组公告,招商地产已进入千亿俱乐部预科班

  在8月25日发布半年报的当日,招商地产发出自4月3日停牌之后的第17份《招商地产:重大资产重组进展公告》,尚在停牌中的招商地产,由于和招商局蛇口工业区的重组,开央企集团地产整合先河,已经被赋予千亿+地产俱乐部成员的预期,并因其整合后有望成为手握最大规模深圳黄金地段土地储备而成为航母型房企。而招商地产在总结核心竞争力时,基于招商局旗下的大招商和大协同,一流的城市开发、升级与运营能力以及丰厚的自贸区物业资产和土地资源,乃至先行先试的自贸区政策机会均一并被纳入其中。

  万科地产

  ★销售金额1099.6亿元,同比上升9.0%。净利润48.463亿元,同比增长0.77%。

  万科成为上半年唯一销售过千亿的房企,但其房地产业务的结算毛利率为21.04%,仍然处于下滑态势之中。如此背景之下,总裁郁亮在向媒体召开的说明会上,一面表示市场信心逐步回升,大量新的物业需求正在浮现和生长,一面则7次提及“白银时代”,敦促万科加速转型。

  从数据来看,万科的销售业绩依然亮眼,但净利润增速缓慢。其中报显示,公司上半年502.668亿元,同比增长22.72%;公司1-6月累计实现销售面积902.6万平方米,销售金额1099.6亿元,同比分别上升9.9%和9.0%。净利润48.463亿元,同比增长0 .77%。此外,截至6月底,万科持有货币资金446.1亿元,净负债率仅为15.76%,仍然是行业中财务、资金状况最好的企业之一。

  从利润率来看,上半年万科房地产业务的结算毛利率为21.0%,对此万科解释称,上半年权益净利润增速慢于营业收入,主要是因为当期结算的项目中合作比例较高,少数股东损益占比大幅上升。万科董事会秘书谭华杰分析,近年来地价占房价比例不断上升,毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动,以保持毛利率稳定,并通过节约费用,争取净利润率有所上升。

  另外,年中报显示,上半年万科在巩固传统业务的同时,继续加大对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务,以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

  南都观察:万科想清楚的那些事

  长久以来第一次不设销售目标,但2015年上半年的销售额仍轻松突破千亿,绕开规模这一问题时万科底气十足。然而,不太好看的利润率成为以郁亮为首的管理层最需要直面的问题,无论是中报还是发布会现场,万科都将利润增速慢于营业收入归因于合作项目占比较高,可是,在“合作比例上升符合万科转型方向”的理念之下,即使节约各项营运开支,指望房地产业务的利润逆势上扬似乎仍是“不可能完成的任务”。

  正因为如此,在轻资产转型和新业务拓展方面的业务,有望提高万科盈利能力的同时将其推至万亿级平台,万科的进度尤其令人好奇。从万科目前愿意分享的板块而言,便集中在物业、物流地产、租赁公寓、社区教育和海外发展这5项年内可以成立事业部的业务上,而对于养老、家装等业务则点到即止。

  其中,上半年正式成立了万科物流地产发展有限公司,物流地产进入开发运作阶段,目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目,另有10多个物流地产项目已经初步达成合作意向;万科的出租公寓已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌;正在尝试推出的“万科教育营地”服务,则是为业主提供家门口一站式优质素质教育平台;而在海外业务方面,目前万科共有十个海外项目。值得一提的是,此前相关荃湾项目万科只占了20%的股权,并未参与操盘,而今年拿下的屯门扫管芴项目则是由万科独立操盘。郁亮还表示,该项目会创造香港开工建设的新纪录,改变香港开发商的开发习惯,“过于缓慢的开发速度是对社会资源的浪费”。

  华侨城

  ★营业总收约为101 .61亿元,同比下降25.27%

  深圳华侨城股份有限公司近日发布2015年半年度报告,于报告期内公司营业总收约为101.61亿元,同比下降25.27%。归属于上市公司股东的净利润为14 .14亿元,同比下降26.08%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为14 .0 8亿元,同比下降28.56%。基本每股收益为0 .195元,同比下降26.07%。其中,实现房地产业务收入54.93亿元,同比下降25.6%。毛利率为63.63%,同比下降4.27%。但报告并未透露年度销售目标。

  鉴于华侨城2015年度业绩目标并未公开,从2014年年度营业总收入307.18亿元上看,如果对比此数据,则101.61亿元占比约为33%;对比去年地产业务收入149.1亿元,则54.93亿元占比约为37%,那么华侨城业绩的完成率当属一般。

  本部可结项目减少是业绩下滑的主要原因。下半年本部香山美墅入市、燕晗山苑继续销售并可进入结算,预计销售和结算项目质量都会有明显提高,中银国际证券认为,华侨城全年销售应可超过200亿元,营收保持增长,而毛利率的降幅将缩小到3个点左右。

  在业务模式方面,其一直坚持的“文化+旅游+城镇化”模式进展顺利,公司在深圳、南京扩充土地储备。2014年末,公司旅游配套地产权益储备约622.6万平方米,房地产权益储备约266.2万平方米,合计889万平方米。7月,华侨城与南京经济技术开发区签署合作协议,将建设大型文化旅游综合项目,其中含1000亩商业住宅用地,再次实现凭借旅游综合实力的资源扩张。

  同时,在新业务领域,华侨城也取得了突破。6月,公司公告收购恒祥基地产51%股份,切入深圳旧改项目。公司曾表示,通过此次股权收购,参与了城市更新业务,开拓了公司在深圳获取优质土地资源的一种新模式,是华侨城地产业务拓展的新尝试。

  南都观察:“文化+旅游+地产”仍是核心竞争力

  华侨城自从成立之初就凭借“文化+旅游+地产”的发展模式,低成本拿地、旅游先行带动周边土地升值进而建设高端住宅谋利的优势,使得企业获得了巨大的发展资本。但随着时间的推移,该模式在一、二线城市都正面临不小的竞争压力,而其独创的“旅游+地产”模式亦已被越来越多的同行所借鉴,加之旅游地产本身“投入高、见效慢”的天然缺陷,华侨城在旅游地产方面的优势正逐渐失去。

  2015年中报数据不容乐观,其房地产业务收入54.93亿元,同比下降25.6%。因此,从某种程度上来说,其今年以来在深圳城市更新、O 2O经营、轻资产等新业务模式的探索和发力,也就显得意味深长。

  不过,可以预见的是,作为“文化+旅游+地产”的龙头公司,其固有发展模式仍是其核心竞争力,并将继续得到稳步扩张。7月与南京市签订新的项目拓展合同即是有力证明。

  世联行

  ★代理销售额1882亿元,同比增长44.3%;营业收入19.16亿元,同比增长35.23%

  2015年上半年,世联行代理销售额1882亿元,同比增长44.3%;市场份额从2014年同期的4.2%提升至5.5%,营业收入19.16亿元,同比增长35.23%;主营业务中,代理销售毛利率31.34%,同比上升2.48%,资产服务业务虽然毛利增加7.00%,但毛利率同比下降3.48%

  2015年上半年,世联行实现营收约19.16亿元,同比增长35 .23%;其中,代理销售金额同比增长了21.16%,金融服务业务收入同比增长116.68%,而去年下半年新开展的互联网+业务上半年也带来24327.17万元收入。

  简单总结来说,代理销售毛利率31.34%,同比上升2.48%,世联行认为此板块毛利率上升是因为该板块业务市场占有率首次超过5%,规模效益显现。

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