布吉莲花山庄占地21.8万平方米，547户全是别墅豪宅，但1994年建成后，就与城中村等混杂相邻，连封闭式管理都无法实现，安保、清洁等物业服务更备受诟病。去年底之前，物业费缴费率长期只有约20%，专项维修资金分文没有。
2013年7月，莲花山庄业委会组建后，提出“自管家园”的构想。经业主大会表决，业委会组建“自管家园物业服务有限公司”，按照《业主自管家园基金会章程》，业主每户集资1万元，凑出首期108万元注入该公司，入住业主物业费缴费率随即超过90%，小区全封闭管理也预计近期实现。
封闭管理，受阻于重重“遗留难题”
封闭式管理在很多小区是常态，但对莲花山庄来说，这是业主翘首以盼的“奢望”。
从1994年建成以来，莲花山庄别墅区就与周边的怡心苑、窝吓龙、尖山排等小区或城中村混杂管理，红线图虽然清楚，但受限于规划道路、土地置换、共同管理等多重“历史遗留问题”，连封闭式管理都难以实现，相应的安保、清洁等物业服务也备受诟病。
在原布吉镇属的吉都物业公司管理下，物业费标准每月每平方米为住宅1.5元、花园0.35元，但入住业主缴费率仅约20%，物业每月都亏十多万元，需要政府补贴。小区专项维修资金也一分钱没有，形成了“服务差、缴费少”的恶性循环。
小区缺钱，业主每户1万元筹资
2013年7月，莲花山庄选出业委会，7名委员多为国企高管与私企老板，通过自办非盈利组织（基金会）和盈利组织（物业公司）解决小区难题，逐渐成为共识。
在业委会“自管家园”的设想中：业委会领导、监督新成立的自管家园理事会和物业公司，业主们自愿筹资注入“莲花山庄基本建设补充资金”，首期每户1万元，筹资利息抵扣每月一辆车的停车费，筹资本金在物业公司收支盈余后可退还。
业委会在业主中宣传、沟通整整一年，并征得了布吉街道有关部门支持，最终召开业主大会，通过了自管家园章程，聘请曾在万科工作的何天奉担任自管家园物业公司的经理，于2014年12月31日从吉都物业公司手中接管小区。
接管首月，入住业主缴费率就接近90%，小区广告、赞助等运营也同步启动，初步实现了收支平衡，在业委会委员带头下，业主每户1万元首期筹集就达108万元。小区各出入口的门楼、收费亭、围栏、道闸门禁等封闭式管理所需软硬件有了启动资金。
“遗留难题”，逐一谈判解决
面对封闭管理的重重“历史遗留问题”，业委会反复沟通、多轮谈判。
例如相邻的怡心苑有业主90户，由于规划问题只能借道莲花山庄，此前也一直由原物业“托管”。业委会在布吉墟社区工作站主持下，与怡心苑业主代表多轮谈判，最终怡心苑物业费从0.65元翻番调至1.3元，“这还是比莲花山庄业主1.5元的标准要低，我们承担了一方社区和谐稳定的社会责任”，业委会代主任赖少文说。
在怡心苑之外，业委会还和布吉社区工作站、凤凰社区工作站辖下的窝吓龙城中村楼房、尖山排2栋楼等业主分别谈判。“别墅区与农民房混在一起，两方都很无奈，但既然一起管，就应该平等分担”，赖少文认为，未来小区还将大量增加投入，物业费也必然相应调高，“如果不能平等分担，他们还得自谋出路、自己管。”
让业委会头痛的还有物管用房问题：2001年布吉镇政府会议纪要显示，莲花山庄向芙蓉苑开放小区道路，“作为补偿，原芙蓉苑管理大楼作为小区物业管理用房”交由莲花山庄管理使用；2005年，1200多平方米的该楼被作为布吉物业公司国有资产改制出售，但依然作为物管用房“有偿付租”使用；2014年街道办会议纪要显示，小区物管用房被调整为会所一楼260平方米的新场所。争议之下，业委会紧急召开业主大会，准备通过诉讼解决问题。
“自管家园”架构需要摸索调整
为了解决各种难题，业委会主任钟为民的家频频成为会议室，有时一周连续几晚会议不停。最长一次会议从傍晚开到次日凌晨5点，因为自管家园的理事会“出了问题”。
今年5月，业委会接到6名理事联名提交的罢免理事长的申请。理事会共有理事11名，按议事规则少数服从多数，业委会因此按照章程规定正式发文免去理事长的职务。但起初理事长拒绝接受，未交法人公章与财务印鉴，导致物业员工工资停发。6月24日，业委会向街道办紧急报告，启用业委会专门账户临时代管物业收支。7月23日，理事长最终辞职。
在此期间，业委会主任和副主任短期出国，赖少文受托成为代主任，“章程规定理事会由业委会领导和监督，执行中如何落实，如何规范几方关系，还需要进一步摸索，提交业主大会再次修订章程。”
为了解决内外各种难题，业委会委员们付出了大量时间和精力，但全都一分钱不领，秘书也只领500元交通通信补贴。赖少文说：“于公，大家都有社会责任感；于私，这是我们的家园，自己掏钱也要办好公事。将来小区管理好了，生活质量和房价才能回归应有的水平。”
点评
解决特别难题，当需特别之举
一个业委会，一堆企业高管，放着自家赚钱的事不做，花大把时间与业主、与周边的社区、小区、城中村沟通交流，没有强烈的社会责任感，真做不来。如果业委会工作都得这样做，无疑很少有人能“达标”。
但莲花山庄所遭遇的重重“遗留难题”，一般的物业公司确实解决不了：业委会的协调，涉及3个社区、3个小区，封闭式管理说起来简单，但没有明确的产权主体意识，没有反复的沟通谈判，难有成效。
与“敏感小区”记者曾走访的宝安山庄业主自管不同，莲花山庄业主探索出业主集资组建物业公司管小区的新模式，要回归别墅生活“应有的水平”，108万元只是首期资金，未来还需大量投入，一般的业主委托物业服务，可能难以满足这种需求。
解决特别的难题，当需特别之举。唯一令人遗憾的是莲花山庄业主被迫走上自管之路的原因之一，是外聘物业交接可能出现暴力动荡或继续恶化下去的风险，“不得已才探索自管之路”。如果新旧物业交接作为正常的市场行为难以实现，那么业主委托物业专业服务的常态，也可能变成具有普遍性的“特别难题”，小区自管成为普遍性的“特别之举”。
