关键词1 库存与供应
解读：去化周期维持在7个月水平 大规模新增供应或将缓解供需矛盾
去年第四季度至今年1月，一度低迷的深圳楼市高调翘尾，但库存消化速度却仍赶不上存量增加速度。根据深圳中原地产数据统计，去年第四季度起深圳库存量突破400万平方米大关，去化周期长达10个月以上。今年前4个月，开发商将主要精力放在去库存上面，在多重新政利好的共同推动下，成交僵局被迅速打破，存量房去化周期降低至7个月水平并一直保持。4月下旬，楼市批售量又开始大增，但因成交火爆，市场库存量并未有太大变动。
从供应方面来看，中原地产的预测数据显示，今年下半年，深圳全市的新增供应量或将达到2.5万套、230万平方米，其中，龙华、宝安、龙岗等片区仍是供应大户，占总体供应量的一半以上。
业界分析，深圳下半年的供应量一般比上半年增加50%-100%，7、8月份由于受传统淡季影响，开发商的推货意愿相对谨慎，预计9、10月份推货量将会大幅增加，有望达到今年峰值。大规模的新增供应，或将促使下一阶段楼市供需矛盾得到一定程度的缓解，并遏制深圳房价涨幅过快的势头。
关键词2 政策
解读：货币宽松、首付降低 多重组合拳出击
继上年的“9·30”房贷新政之后，在经济下行压力持续增大、信贷扩张乏力的背景下，央行又在半年内3次“开闸放水”，连续降准降息。不断放松的货币政策犹如一针针兴奋剂，搅起楼市层层涟漪。
3月30日，力度超乎业界预期的“3·30”楼市新政重磅出台，更是瞬间炸开满城风雨。央行、住建部、银监会三部委联合发文，将二套房商业贷款最低首付比例调整为四成，同时规定个人转让住房营业税免征年限由5年降低为2年。今年4月1日，深圳市住房公积金管理委员会办公室发布通知，使用住房公积金贷款购买首套住房的，首付比例为两成。首套房已结清购房贷款（公积金贷款），第二套房若申请公积金贷款，首付比例由五成降至三成。在多重政策组合拳的连续刺激下，市场预期趋于乐观，深圳楼市的成交量价不断刷新记录。6月份新房均价突破“3”字头，达30713元/平方米，创下历史新高。
但是，自3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式施行。近期，房产税即将推出的消息也甚嚣尘上。深圳中原评论认为，从短期及中期来看，这两者尚不会对得到信贷助推的楼市产生过大压力。但由于房地产生产消费的环节已经层层扣税，加上投机者众多，一旦开征房产税，对市场而言是利空。
关键词3 银行信贷
解读：信贷收紧 四大行首付比例提至四成
“3·30”楼市新政发布首周，在融360监测的25家银行中，汇丰银行首套房利率可提供9折优惠，成为彼时“最省钱”银行。国有四大行中，工行、中行首套房贷利率可优惠至9.3折，建行、农行则可优惠至9.5折。首套房贷利率上浮的银行仅3家，另外还有4家银行停贷。在二套房首付方面，虽然仅民生银行将首付成数由七成降至四成，但共有19家银行二套房贷利率执行国家规定上浮10%。华夏银行、广发银行的二套房贷利率上浮30%，堪称“最抢钱”银行。
但时隔3个月，近日南都记者以购房者身份调查5家银行发现，除交行首套房首付仍为三成之外，其他国有四大行首付比例已由原来的三成提至四成。与此同时，此前的利率优惠也全然不见踪影。交行、建行、农行首套房贷利率上浮5%，中行、工行则上浮10%。而据融360提供的监测数据，目前深圳停贷的银行增至5家，除了之前的杭州银行和平安银行之外，民生银行、天津银行、广发银行近期也暂停房贷业务申请。
深圳美联按揭部总监王青在此前受访时分析，除了因各家银行房贷额度偏紧外，更为重要的是，经过一段时间的上涨，不少银行判断深圳房价较高，通过提高首付比例进行风险控制。“接下来若成交量仍处高位，银行房贷供需紧张，不排除会有其他银行陆续跟风。”不过，也有业内观察人士指出，7、8月份因上半年放款额度用完，各家银行历来会适当收紧贷款。过完这两个月，银行有了新的额度，贷款通道将会重新打开。
关键词4 购房者心理
解读：追涨心理放缓 从疯狂入市到观望趋显
今年以来，深圳楼市掀起一波抢房热潮，多个楼盘开盘即热销，“日光”盘甚至“时光”盘的新闻此起彼伏，二手房交易的部分热门房源甚至出现一天多次反价的现象。特别是“3·30”楼市新政出台之后，深圳房价一路往上涨，在4、5月份甚至出现持续性飙涨，直接刺激大部分购房者入市的冲动。许多购房者对后市预期趋于乐观，购买意愿愈发强烈。原本打算暂缓买房的不少客户也被“买涨不买跌”的心态提前赶进了楼市。另外还有相当数量的股民在股市获利之后希望落袋为安，开始减仓将资金投入楼市。
然而，6月之后，由于深圳房价接连涨幅较大，不少房价已触及购房者的心理底线，购房者的追涨心理也在近期有所削弱，观望心理又开始“冒头”。加上近期股市带来的一波冲击以及“信贷之手”猛然收紧，许多购房者似乎又有了“歇口气”的迹象。当前购房者心理已经出现分化，主要分为三类，一类是坚定地看涨，一类则是认为楼市正处于高位盘整期，未来趋于稳定，还有一类对房价看跌。
关键词5 土地供应
解读：居住用地出让仅有鹿丹村旧改特例 旧改将成唯一途径
2015年上半年，国家针对房地产市场出台了多项利好政策，但由于深圳土地资源匮乏，增量土地有限，楼市利好效应并未延伸到土地市场。根据深圳中原研究中心监测，上半年深圳土地市场的成交较去年同期有大幅下降，土地出让金仅为82.71亿元，较去年同期下降80%。工业用地重新成为土地市场成交的主力，成交面积占比79%，大多分布在坪山、光明和观澜区域。除观澜片区一块土地以高达284%的溢价率成交以外，多数工业用地均以底价成交。
2015年上半年深圳土地招拍挂市场共成交27宗用地，流拍4宗，总成交面积为44 .7万平方米，与去年同期相比减少七成。建筑面积仅为171.2万平方米，较同期减少五成。在一、二手市场格外火爆的上半年，土地市场的成交与之相比可谓是冰火两重天。
业界分析，增量土地资源匮乏，是近年来深圳土地出让量愈来愈少的根源，土地资源的减少，大大制约了深圳房地产市场的发展，未来旧城改造将成为解决深圳土地资源紧缺的唯一途径。
关键词6 新房供应与成交
解读：一手房价涨幅20%
2015年上半年，深圳新房供应受不断宽松的政策刺激，开发商推盘节奏加速，共有21244套新房入市，31798套新房备案成交。
根据深圳中原研究中心监测，2015年上半年，住宅总批售面积为259.1万㎡，同比增加132%；住宅推售面积为218 .1万㎡，同比增加126%。年初入市的新盘数量不多，第二季度开发商开始大量推售新盘，在下半年有望加速放量。
价格方面，2015年上半年，成交均价从1月的26691元/m2上升到了6月的30713元/m2，涨幅达15%。总体上看，2015年上半年新房成交均价为28040元/m 2，同比上涨20%。各区除盐田外，价格纷纷上涨，其中上涨幅度最大的为南山。同时，由于购房者对龙华未来的预期，龙华新房成交均价的上涨也令人侧目。
根据深圳中原研究中心监测，下半年将有上百个项目入市。业界分析，深圳下半年的新房供应与成交将会继续延续前期的火爆，继续走向新的高度。
关键词7 二手房
解读：成交量同比涨幅超100%
受政策利好和货币政策的冲击，深圳二手房市场在上半年处于快速上升的通道，业主不断地提升报价，不少二手房反价现象突出。在央行不断释放流动性的预期下，从去年下半年开始降息降准，变相降低了房贷成本，刺激按揭贷款购房者需求，房价持续走高造成争相入市的群体效应。根据深圳中原研究中心监测，上半年全市二手住宅共成交507.8万平方米，与去年同期相比大幅增加130%；上半年月均成交面积为84 .63万平方米，是近五年月均成交量的最高位。
成交量方面，深圳各区二手房成交量均呈现大幅上涨趋势，除盐田外，其余区域上涨幅度均超过或接近100%。值得注意的是，无论是刚需族青睐的宝安和龙岗区，还是改善型偏好的南山区，成交量均出现大幅上涨，在当前市场环境下，各类住房需求旺盛，加之货币宽松和3·30新政促使原本处于观望的购房者积极入市，而对于改善型群体来说，房价的增幅要小于刚需型住房者。
深圳美联物业总经理江少杰预计，第三季度，二手房市场成交量会较二季度减少三到四成，价格增幅放缓。
关键词8 产品结构
解读：刚需及改善型仍占主导 小户型占比近九成
信贷政策积极，加之深圳城市的特殊性，适婚青年占比较高，刚需群体依然旺盛，目前深圳房地产市场仍以中小户型的刚需为主，全市中小户型占比达到89.9%。数据显示，全市各区域90㎡及以下的小户型占比均达到一半以上。
分区来看，盐田市场容量较小，而且今年上半年以小户型成交居多，导致90㎡及以下户型占比异常突出；罗湖小区较老且以小户型为主，刚需成交占比也达到七成以上；而龙岗区凭借价格低洼优势，加之大运会以来基础设施建设和居住环境得到大幅提升，使得该区域刚需占比也在七成以上。另外，南山区IT业集群和大学城规划吸引不少改善型置业者的目光，该区域大户型成交一直位居原关内首位，目前144平方米及以上大户型物业占比达到15%左右。
业界分析，第三季度，深圳市场入市户型将以刚需及改善型的小户型及中户型为主。大户型因受不明朗的股票市场及投资环境影响较大，导致投资步伐减慢。
