供应不足是主因
王锋分析,此轮房价上涨的主要原因在于供应不足。“对于深圳来说,房地产市场最大的问题是库存的不足,目前深圳是9个月左右。库存的解决要靠不断地增加供应,但这又是最难的,因为深圳没有新地可用。现在主要依赖的是城市更新,城市更新的周期比较长,难度也大,好啃的肉都啃完了,剩下的都是硬骨头。所以长期来看,深圳的供应方面还有很多问题,供应关系紧张会长期存在。”
2014年底,在全国楼市整体回落背景下,我市商品住宅库存面积达到464万平方米,按照过去12个月销售水平计算,库存消化周期为15.7个月。
随着去年四季度及今年一季度的楼市回暖,我市商品住宅成交规模不断回升,商品住宅库存量持续下降。截至4月30日,全市商品住宅库存面积382.11万平方米,按照过去12个月月平均销售规模计算,库存消化周期仅9.5个月。而在三月底,这个数值一度降低至8个月,为近两年最低水平。
王锋认为, 8~12个月的库存消化周期为最佳,此时市场交投很好,价格走势平稳;低于8个月价格会有快速上涨;高于8个月市场会冷清,如果周期达到了一年半市场就极度冷清。
反观本次房价的快速上扬,王锋认为,这个阶段是属于活跃但开始出现价格偏不稳定的局面,原因便在于目前9.5个月的库存消化周期太接近合理库存中心的下限。