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住房将从卖方市场进入买方市场 或价升量跌

房产新闻 > 深圳新闻 > 正文   2015-01-09 08:25:18   来源:经济参考报      
2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌,房价下跌城市迅速增加。

  引导市场预期 稳定住房消费

  完善政府调控住房市场的政策与方法


  第一,采取区间调控政策。通过研究,选择关键指标,利用科学方法,制定标准界定住房市场的预警区间,实施风险提示、政策调控或行政管制。在合理的绿色景气区间,采取中性经济政策;超出合理区间,在比较热或冷的黄色景气区间,采取逆向调控经济政策;在过热或过冷的红色景气区间,可采取行政性管制措施。第二,分类或定向调控的政策。按照区间调控的标准,针对不同城市,实行中央指导,各城市差别调控的办法。

  取消若干行政性管制措施,让市场在调整中发挥决定性作用

  住房周期性波动是住房市场的自然现象,也有利于住房市场健康发展。过去十年由于住房短缺和制度不完善,导致住房市场投机盛行和房价暴涨,对住房市场实施必要行政管制是正确的,但是也给市场带来了许多问题。本次调整具有必然性,也是第一次市场自发的调整,调整的幅度比较温和,多数城市的各项指标均在可控的范围之内,因此,第一,政府应抓住供需环境宽松的良机,解除或减少政府行政管制,退出对市场的直接干预,让市场在调整中发挥决定性作用。通过住房市场机制,吸收住房价格泡沫,消化新增住房库存,降低住房存量空置,实现住房总量和结构的动态均衡。第二,目前不应再出台新的行政性管制措施。

  采取必要的刺激政策,以稳定住房消费

  在经济下行压力加大,住房需求仍然是长期内客观存在的背景下,住房市场需要调整,但是将调整的时间延长、幅度减小。确保一定幅度的住房投资增长,有利于居民住房需求的满足,也有利于经济的平稳增长。为此,第一,合理引导市场预期。通过信息发布、风险提示等措施,引导形成住房市场将进入中速增长和买方市场时代的稳定、谨慎、乐观的市场预期。第二,在宏观经济下行压力大和物价增幅较低、融资成本过高的背景下,适当降低利率,增加流动性,有利于稳定住房消费,减少库存,稳定价格。第三,税费政策。在住房市场处在衰退期,一方面,政府减低房地产交易税等提升购房者的支付能力,另一方面,大力清理不合理的行政性收费,减少住房开发与经营成本。

  加快改革,为市场发挥决定性的调节作用创造环境

  没有完善的制度体系,市场不仅无法完成自发调节的任务,还很有可能使问题更加尖锐,尤其在住房短缺时代,这是当时行政管制的原因,在告别住房短缺时代,改革并完善住房市场制度,既有必要也具备了条件。2015年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。第一,完善住房保障制度体系,推行“共有产权住房”制度;第二,完善房产税收制度,建立直接面向个人的房产税征管制度,扩大物业税开征试点;第三,改革集体土地转换国有的制度,改革完善土地的储备、交易、收益分配等制度。第四,建立新的住房财政制度,增加中央政府对住房公共服务的分担份额,扩大地方政府税费收入的分成比重;第五,完善住房金融制度体系。首先,中央政府新建或改造国家开发银行,建立国家住房发展银行。其次,改革公积金制度,建立中国住房公积金储蓄银行集团,建构统一的全国性的住房公积金管理和运作平台。再次,建立住房抵押贷款证券化制度,建立抵押贷款的二级市场。第六,建立和完善住房租赁制度,建立商品房的“承租者保护,承租者市民待遇”的制度。

  培育新增长点,继续发挥房地产对经济增长的促进作用

  必须认识住房对整个宏观经济的影响将逐步减弱,因为GDP它的规模是在越来越大,住房需求未来将是减速的增长,所以它有一个逐步减速的过程。发挥房地产对经济增长的带动作用应挖掘新的增长点。第一,加快保障房建设。住房保障具有改善民生和促进经济增长的双重作用,棚户区改造投资对宏观经济正面影响也是很积极的;第二,促进旅游、文化、养生、产业地产的发展。随着人民收入水平的提高,旅游、文化、养老、医疗、教育、体育等消费及服务进入快速发展期,相关的地产也面临着巨大的发展潜力和空间,政府应适应居民需求结构的变化,采取政策措施,促使相关产业发展。一方面,发挥政府在提供公共基础设施供给的优势,另一方面,鼓励民营企业与民间资金,参与这些产业的投资、融资、开发和经营。第三,促进互联网与房地产业融合。用互联网改造房地产业,并通过互联网促进房地产融资、开发、消费和服务,带动经济增长。

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