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住房将从卖方市场进入买方市场 或价升量跌

房产新闻 > 深圳新闻 > 正文   2015-01-09 08:25:18   来源:经济参考报      
2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌,房价下跌城市迅速增加。

  2010-2015年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成国内房地产在长周期上出现增长的拐点。住房市场发展:将由高速增长到中速增长,加速增长向减速增长,从“卖方市场”到“买方市场”转变。

  此次调整最主要的原因有三个方面:

  第一,供给过度。2013年中国房地产几乎达到疯狂的程度。需求得到过度释放:2013年1-12月,中国商品住房销售面积为115723万平方米,同比增长17.5%,其中,期房销售面积99549.24万平方米,同比增长17.8%;商品房销售额为67695亿元,同比增长26.6%;二是供给在最近几年也获得了过度的增加:2013年1-12月,中国商品住宅开发投资额为58951亿元,同比增长19.4%。由此带来了供大于求, 2013年12月底,中国新建商品住房待售面积32403万平方米,同比增长37.2%。到2014年9月底,中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米,同比增长28.5%。

  第二,预期改变。宏观背景的变化以及三期调整的重合,尤其在2014年初,受传言影响,市场预期迅速发生重大变化。2014年初开始,市场预期发生改变。在住房市场上,就购房者整体而言,受预期影响,购房意愿急剧下降,同时刚性需求和改善性需求在2013年获得提前释放。开发商投资信心下降,住房新开工面积出现负增长。2014年1-9月,中国商品住宅新开工面积为91754万平方米,同比下降13.5%。与此同时,至2014年9月,租金指数同比上涨2.6%,较上年末涨幅下降2.1个百分点;在土地市场上,房地产企业购地热情下降,地方政府面对收入锐减的压力,增加优质地块出让比例。导致土地市场价升量跌。2014年1-9月,中国房地产开发土地购置面积为24014万平方米,同比增长-4.6%。中国房地产开发土地成交价款为6781亿元,同比增长11.5%。

  第三,资金紧缩。住房金融同时连着房地产的供给与需求。在金融市场上,金融机构预期的改变,一方面,导致了开发商的资金来源紧张,影响住房投资。另一方面导致抵押贷款下降,影响住房需求,最终也影响住房开发投资。2013年1-12月房地产开发企业到位资金同比增长26.5%,个人按揭同比增长33.3%,而2014年1-9月份,则为2.3%和-4.9% 。

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