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住房将从卖方市场进入买方市场 或价升量跌

房产新闻 > 深圳新闻 > 正文   2015-01-09 08:25:18   来源:经济参考报      
2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌,房价下跌城市迅速增加。
  2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌,房价下跌城市迅速增加。本次住房市场调整与此前相比具有以下特点:第一,调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深;第二,未来住房市场将进入中速增长的常态,中国房地产进入“白银时代”。本次调整是住房市场三期调整的重合,也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。2015年的住房市场将呈现双重分化走势,即便在后续政策的支持下,也难以彻底走出衰退,整体呈现复苏乏力的态势。在经济下行压力加大,住房需求仍然是长期内客观存在的背景下,住房市场需要调整,但是应将调整的时间延长、幅度减小。应采取必要刺激措施,稳定住房消费,继续发挥房地产对经济增长的刺激作用。

  我国房地产进入全面调整时代

  2013年中国住房市场在疯狂上涨中隐现调整迹象。从2014年第一季度开始进入调整状态,2014年第三季度进入全面调整。

  2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌,房价下跌城市个数迅速增加。2013年12月,70个大中城市中,房价环比上涨的有65个,持平的有3个,环比下降的仅2个。到2014年9月,环比下降的城市急增至69个。

  2014年下半年开始,房价跌幅增大,多数大中城市房价开始跌破2013年同期价格。2013年12月,70个大中城市中,房价同比下降的城市仅1个。到2014年9月,房价同比下降的城市增加至58个,但尚有10个城市房价仍高于上年同期价格。

  这是在新的宏观背景下,在住房市场发展关键阶段,各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。本次调整是住房市场三期调整的重合,也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

  需求最终决定于人口结构。第一,劳动适龄人口。2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,到2013年这个比例下降到72.8%,65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。第二,婚龄人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰,带来了1985-2010年带来了房地产“刚需”的增加。我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%。第三,城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后,也开始明显下降。第四,住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米,户均达到1:1,尽管城镇居民人均可支配收入仍将快速增长,进而导致住房需求将继续增长,但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。

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