这几天，王平略显兴奋，长舒了一口气。因为他等待了近一年的施工许可证很快就会拿到，他的“理想大厦”也将随着挖土机的开动而从构想走向真真切切的现实，这一幕，他已经幻想了无数次。
王平是深圳市方格精密器件有限公司董事长，一年前，他以1.16亿元底价一举竞得位于福永街道凤凰社区面积为14568.29平方米的原农村集体工业用地（以下简称“农地”），此“农地”入市之举开创了全国之首，凤凰社区和王平成为第一个吃螃蟹的人。
一年中，王平在规划、报件的繁琐程序中辗转忙碌，急切又谨慎地为地块的“复活”做准备。而同样在辗转忙碌的，是政府在为若干个“农地”的“复活”屡试不懈。
可是一年过去了，并没有第二个“王平”和“凤凰社区”出现。就连第一块入市的“农地”看起来也没什么起色，甚至仍然荒芜。
在这块地表面的平静下，暗流从未停止。
等待之后还是等待
除了被简单围挡起来，第一块入市的“农地”几乎没有变化，过去被用作停车场，现在只是杂草丛生，冬日里更显冷清。围挡广告牌上，“深圳首座4G总部智能研发综合体”的字样被风吹掉落一角，项目负责人熊大志赶紧打电话叫人重新黏好。
这“首座综合体”就是王平期待许久的未来公司总部，他说他的事业将在这里“爆发”。
而现在，他们还在被报件手续拖住脚步，这个过程在从未涉事过建筑施工的王平看来相当繁琐。
早在今年1月，即地块竟得后不足一个月，项目团队已经组建完毕，目标很明确——把总部建成这片区域的地标建筑。
“地块成熟度不够，要解决水、电、气、路等基础问题。地还是三角形的，规划起来相当复杂。”王平说，他们请了深圳市建筑设计研究总院为项目做设计，周周讨论，反复推敲，要兼顾布局、结构、实用、美观甚至风水等问题，仅规划设计就改了7稿，半年后最终定稿。
修改设计的同时，他们同时在跑包括人防、消防、水务、环评、节能、水土保持等40多项报件手续，还要解决一些“史无前例”的困难。
第一桩头疼之事便是弃土无处倾倒，宝安区就近的沿江新城虽有弃土场，但这里只接收市政项目的弃土。没办法，福永街道领导出面协调，破例给王平的项目开了绿灯。不久之后，又有新问题出现，地块附近没有进出口，每次都要通过村里的道闸，有诸多不便。国土部门到现场，由于在紧临的107国道开辟出入口并不属于自己的审批范围，干脆批临时出入口，先解决燃眉之急，绿灯一开，道路的问题也解决了。还有一些由于地的特殊性带来的小问题，比如在审批过程中，会遇到批文没有依据的境况，“第一次，大家都没经验，包括政府。”熊大志说，都是摸着石头过河，只有一个一个的批，一个证一个证的等待。
10月13日，正式的施工图已报国土部门审批，接下来的建筑规划许可证和最后一张项目主体施工许可证也指日可等待，据推算年前即可拿证，年后即可开工。
“只能成功，不许失败。”王平对这个项目慎之又慎，力求提前预估每一个环节可能遇到的问题，他不希望这个备受瞩目的项目出任何差池。
在漫长的等待期间，凤凰社区也完成了与方格的牵手——双方于8月21日签订增资控股协议，凤凰社区入股方格，以1900万元获得方格9.5%的股权。
入股公司的想法是凤凰社区股份合作公司董事长文剑峰最早提出来的，他看好方格的发展，想借此机会搭上产业发展的快车，为股份合作公司转型升级谋一条出路。
这一举动在王平看来也是具有前瞻性的，尽管王平觉得“地买的贵”、“社区入股自己有些亏”，自己是迫于公司总部经济发展需要而接受了这些条件，但他仍然觉得，凤凰社区的领导层很有魄力，“能想到参与股权投资，水平已不同于一般的村干部。”
“假如我们公司上市，能够做到50亿的市值，社区占我9.5%的股权，他们赚多少？社区是最大的赢家。”王平笑说。事实上，方格确有在国内上市的计划，目前已进入股改阶段，计划2015年递交申报资料。
“严格来说，入股公司也是有风险的，但我们还是更看好它。”凤凰社区股份合作公司董事文永昌说，社区目前只希望项目早日开工，早日投入使用，到那时，社区的收益才能更具象一些。
政府力推遭遇“冷处理”
凤凰社区“农地”入市模式促成了政府、社区、企业三方共赢的完美平衡，这一举动也增强了政府的信心和决心，并加快在深圳推行“农地”入市步伐，推进土地改革的进程。
据深晚记者调查，凤凰社区“农地”成功拍出后，其“3:7分成加20%物业”的收益共享方式引起了其他一些社区的关注，具体来说，土地出让后凤凰社区除了获得土地收益3480万元，以及由用地单位建成并竣工验收后无偿移交的13980平方米的配套物业，社区还通过入股享受企业发展的果实，使社区集体股份公司由“地主”向“资本家”转变。
因此，来自龙岗横岗、宝安石岩等街道的社区陆续来“取经问道”。“他们都是政府介绍过来的，大家一起座谈，讲讲经验，但我并不觉得凤凰模式很容易复制，社区还要结合自己的实际情况和需求。”文永昌说。
“凤凰模式”的辐射效应十分明显，从福永街道到宝安区政府，陆续对辖区社区进行政策宣传。同时多次走访社区，支持社区“农地入市”。还精简决策机制中的表决议事环节，调动股民的积极性，同时摸查地块、收集信息，上门与股份公司董事长面谈；市规土委也在全市范围内，引导社区改变靠建厂房招租发展集体经济的模式，转而采取现金、物业、股权等灵活多样的利益分成方式，实现社区经济的可持续发展，力图再推出一块“试验田”。
然而，一年过去了，还没有第二块“农地”成功入市，尽管政府在力推，社区的反应却相当冷淡。
文永昌这样解释“凤凰模式”的难以复制：“即使是我们也有两个问题在考虑，一是我们现在也没有通过这个项目获得实际收益，还要再观望；二是就算再给我块地可以出让，我也会担心还有没有第二个‘方格’？就算有。还会不会给我们这么优惠的条件？其他社区也是这么想的，他们都担心遇不到像方格这么好的企业作为合用伙伴，你让他们怎么可能轻易迈出这一步？”
按照凤凰社区的说法，这一块“农地”入市甚至是“天时地利人和”具备，一是方格公司自身要发展，它长期租用凤凰社区的厂房，不如自己把地买下稳定根基；二是社区经济发展也找到了转型升级的契合点；三是政府的支持。“只有三个条件同时满足了，才能促成这个事。”文永昌说，社区的条件不同，入市的途径必然各有千秋，“不能把我们的模式强推让社区接受，不可能的，要量身定做。”
同为福永街道的一名黄姓社区股份公司的董事透露了为何不愿把“农地”入市，“虽然现在城市一体化了，村民们把脚洗干净，上了田了，但骨子里还是农民，观念固化，对农地入市很慎重。大家想，将来万一政策有什么更好的变化，会是更好的机会，现在入市就浪费掉了，只要把土地攒在自己手上，那也是将来与政府、开发商谈判的筹码，反正深圳的地越放越值钱……”在这些村民眼里，“手中有地，心里不慌”。
“董事长的个人威信也很重要，村民都信任的人，推行起来才有力度，否则得不到股东的同意也没用。”沙井一位社区股份公司董事说，自上而下推动这事并不容易，更何况许多社区连领导层都不愿去尝试，宁愿维持原来的租赁经济，至少收入稳定。有的村民还说，“我现在收租挺好的，你让我自己花钱拆了这些房卖地，我暂时没这个想法。”
此外，也有社区反映，地块上有未厘清的经济关系，还有规划功能不符合规定、与企业利益分成难以谈拢等问题。这些都是社区不愿让“农地”入市的各种原因。
政策改进再迈一小步
另一面，深圳城市化不断推进，关于“农地”入市的呼声也逐渐强烈。
有两组数据对比鲜明：市规土委提供的最新统计表明，深圳到2020年的建设用地总规划是976平方公里，目前用地已达到940平方公里，这意味着，未来几年内深圳仅有30多平方公里新增建设用地，这些新增用地有很多要用来确保民生和基础设施，能够用于产业的土地非常有限。同时，按照2009年原农村集体股份公司用地情况调查结果，截至2009年6月30日，深圳原农村集体股份公司实际使用土地的面积为393.25平方公里，其中已建成33.96平方公里。因此，未来深圳的土地利用中，原农村集体土地作为潜力集中区域不容忽视。
政府为盘活这些存量用地，也在政策层面同步进行新的尝试。
今年8月，两份面向社会征求意见文件《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》及《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》出台，这两项政策一旦实施，意味着“农地”还将通过招拍挂的方式挺进“安居型商品房”和“养老机构”等民生领域。
“这两份文件的制定，主要是基于深圳土地资源总量不足和新增建设用地供应不足的情况，可以说，住房保障建设工作和养老设施建设面临土地资源紧缺、供需矛盾突出的问题，出于保障和改善民生的需求，住房保障和养老服务是建设和谐社会必须解决的问题。同时，这两个政策文件的制定也是深化深圳市土地管理制度改革、延续土地管理制度改革成果、继承和借鉴产业用地“1+6”政策精神的重要举措。市规土委相关负责人对深晚表示，两个政策若成功出台，“农地”入市将有产业用地、安居型商品房用地、养老用地等多种选择，不同社区可以根据自身实际情况在产业发展、住房保障、养老服务之间进行选择，也能在现金、股份、物业等多种收益方式上进行取舍。既有助于调动原农村集体积极性，盘活更多存量土地，也有助于保障和改善民生。
据深晚记者调查，目前两个政策文件已被市政府多次审议，并广泛征求市政府各职能部门、各区政府（新区管委会）及社会公众意见，目前处于修订完善过程中，但具体出台时间表尚未确定。
此外，在未来“农地入市”及保障民生等方面，政府还将思索中小学、医院等用地政策的制定，进一步拓宽“农地”入市途径。
第二块“农地”入市谨慎可期
尽管社区对于“农地”入市反应冷淡，但仍有进展性消息传来。市规土委相关负责人向深晚记者透露，深圳近期有4块“农地”正在酝酿入市，分别来自坪山新区、龙华新区及龙岗区，其中坪山新区坑梓龙田社区地块较为成熟。
该地块约3万平方米，为一类工业用地，和凤凰社区的那块地一样，荒废了十几年。“这块地本来去年就要推出去，现在仍是拖、拖、拖……”龙田股份合作公司董事长黄迎春有点无奈。
“我们比较渴望（拿下）。”龙田股份合作公司董事黄文兵开口第一句便这么说。他回忆，这块地自从多年前与一家皮革厂的租赁合同到期后，就一直空在那里，村里人总念叨，但苦于没政策无法盘活。由于村里经济基础较差，村民很想把这地块利用起来，纠结了好多年。因此，当“1+6”文件出台后，社区第一次开会讨论该地块入市问题时，就获得109名股东代表全票通过。
入市过程却不是那么顺利。今年2月，坪山新区用地科把上述社区的出让方案上报至市规土委，久久未有进展，因为该地块上有一小部分尚未理清经济关系，谈判未果，社区只好舍弃那一小块“问题地”，重新递交出让方案。
接下来，在拟定的三方发展协议书中，龙田社区的两个诉求再次引起讨论，一是社区提出将出让土地后无偿所得的20%物业“反租”给竞得单位，二是希望竞得单位负责地块周边工业区厂房宿舍的升级改造。第一个要求尽管有些“强制”意味，但国土部门还是原则上通过了，但第二个要求，国土部门认为是与用地无关的不合理要求，必须剔除。因此，方案一直被反复讨论。
目前三方协议还在修改中，最新的问题是，社区担心竞得单位延迟交付物业，提出了“处罚1.5倍租金”、“一次性交付20年租金”或“按市场价格回购物业”等处罚措施。
“我们顾虑心确实很重，我们不想卖地，但为了社区发展没有更好的选择，所以我们对每一个环节都会慎之又慎，以免社区利益受损。”黄文兵说，“尽管居民同意出让土地，但大家观念上仍然保守，总觉得地掌握在自己手里比较好，很矛盾。”
“对于政府要分走土地收益的50%，居民们心理上不太容易接受，其他社区有这类想法，所以经济条件好点的社区，干脆就把地放着，不着急。”黄文兵说，“其实我们并不希望这块地从自己手中卖出去，收益好了还行，万一失败了会落下埋怨。”
社区明确移交物业的类型、面积等诉求指标后，该地块即可启动交易程序。至于是否要像凤凰社区一样入股竟得单位，黄文兵直接否定了，“我们还是比较保守，不会冒险。”
据坪山用地科蔡伟龙介绍，这一年来，坪山也有过沙田和丰田两个社区来咨询过入市一事，但都没有提出明确的诉求，最后不了了之。回想龙田社区这块“试验田”的经过，他认为时间虽长，但还算是“快”的。
说到对地块招拍挂后的预期，会不会拍出好价格，黄文兵想了想后，笑着说：比较乐观。
首块农地入市
（A217-0315宗地）
位置：
宝安区福永街道凤凰社区
占地面积：
1.45万平方米
挂牌底价：
1.16亿元
规划用途：
工业用地(新型产业用地)
土地使用期：
30年
准入产业类别:
新一代信息技术通信终端设备制造业
“农地”只是民间俗称，自2005年全面实现城市化后，深圳市域范围内已不存在严格法律意义上的“农地”，存在的是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地。
农地入市现有的两套办法：一是由原农村集体经济组织继受单位提出申请，通过政府指定公开交易平台，以挂牌形式公开出（转）让土地使用权，所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；二是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，原继受单位可在成交后继续持有不超过总建筑面积20%的物业。
