用社区思维
建花样年特色养老服务平台
姜东南:养老社区也是集团的业务重心之一,花样年在该领域的创新在哪里?
潘军:花样年现在筹备的是一个全新的“低成本养老”模式,和全球现有的养老模式都不一样。我们用的还是社区思维。
中国必须要有自己的养老模式。为什么国外养老模式不适用中国?举一个美国的例子,美国最大的商业化养老机构,大概管5万到6万老人,在全美有400多间公寓,每个公寓平均有100张床位,一年的费用大概4万美元,在华尔街住得最贵的还有6000多美元一个月的。为什么美国老人能支付如此高标准的养老费用?因为美国的养老金由三个部分构成,第一是社保,第二是企业年金,第三是个人的商业养老计划。但是这样的养老金架构,目前中国老人都不具备,因此在中国做不了高端养老。
至于养老地产,我一直认为这是一个伪命题。那是传统地产商生造的一个概念来消费老人。那是很小众的,都是根本不懂养老的人说的。
花样年推出“低成本养老”,预计三年后服务的养老人口能够达到100万,届时将成为全球最大的养老服务平台。花样年第一个养老服务试点会在成都,是成都第一个在二环以内的养老院,共设119张床位。有电视、空调,有护理,两个老人一间房,每月大概收4000元,房费不准超过1500元。还是用社区思维、用户思维,希望能帮助中国的老人们解决养老问题。
姜东南:最后请您总结一下,花样年的轻资产究竟“轻”在哪里,实质是什么?
潘军:为什么要做轻资产?做买卖最关键的是,要和别人的资源结合起来,你输出的是经验、模式和资源,用别人的钱做事共同盈利,这就是轻资产。
花样年今年不准备买很多地。由于花样年打造强大的生态圈以后,现在找我做生意的人特别多。比如说我们的物业国际和商管公司,带来了大量的综合体项目。因为现在商业和写字楼的招租都很难,房子也不好卖,那么花样年现在则有全链条解决方案。
假设你有地,我可以小股出钱,然后从设计、施工、管理、招商、运营一条龙都做了,你不用操心,只需来董事会现场看着就完了。按照传统观念,地产集团不买地干吗?现在花样年的地产业务是代建代管,走轻资产的路子。有了这样的模式,公司的合伙人制度也推进得很顺利,公司出2个亿,个人跟投200万,团队也变轻了。我们原来养一个团队得花10个亿去买地开发。原来我抢地现在我选地。到一个城市的人不能太多,现在就去5个人,不在当地建公司,就成立一个项目部,三年干完交给物业,交给彩生活,或者是交给养老社区,整个地产的商业模式都非常轻,实际上花样年的地产业务也平台化了。
而这样做的前提是,未来的地产一定会更加专业化,会有人因为专门的需求,来购买你的服务和房子。从未来的社会发展来看,互联网只是一个信息的传递平台,未来我相信房地产的营销,会有更高级的生态,目前是一个转型期,原因是房地产没有专业化,现在的房子没有太多的差异化,是过剩产能经济时代做出来的东西。例如在美国,现在就有专业开发商,有自己的专有渠道来获取目标客户,就像特斯拉,瞄准圈子就卖完了。这样的时代一定会到来,关键就看你的产品是不是做得极致、让人尖叫。