花样年接下来还要做什么？花样年轻资产转型的实质是什么？对于中国房地产行业和其他房企又有什么启示？日前，深圳商报总编辑姜东南在花样年集团总部，与花样年控股集团有限公司董事局主席潘军展开对话。
花样年控股集团有限公司董事局主席潘军，开口不离社区。在他眼中，地产的“黄金时代”已经谢幕，属于社区的“黑钻时代”即将开始。之所以得出这样的结论，是因为花样年已初尝轻资产转型的甜头。
2013年，花样年确立轻资产运营模式，在地产的基础上，确定金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老等八大业务核心发展板块，逐渐向金融控股集团迈进，并为客户持续提供有趣、有味、有料的生活空间及体验。
轻资产运营立竿见影。今年6月，花样年集团旗下彩生活服务集团有限公司在香港成功上市。资料显示，彩生活签约管理面积达到1.26亿平方米，毛利率高达66.1%，而传统房地产行业毛利率则不足30%。
潘军说，花样年将彻底告别传统地产开发模式，旗下所有业务都将与“社区”联系在一起，都要跟移动互联网联系在一起；所有的思维、评价方式都要以用户满意为标准。“销售额是千亿还是百亿，对于花样年意义不大。”
地产回归制造业 社区才是“金矿”
姜东南：都说未来房地产是“白银时代”，您怎么看？
潘军：首先要分清楚小地产和大地产的区别。
从小地产的角度来讲，确实进入到了一个专业化的时代，有些人会很兴奋，但是大部分人会很痛苦。在这个行业所拥有的开发产能，会面临前所未有的挑战，但是对一些有专业能力的、能研究更多产品价值的企业，我认为会产生一个新的商机，所以说现在是小地产的“白银时代”，也可以说是“第二个春天”。
为什么叫“第二个春天”？最近大家都在谈移动互联，移动互联带给这个时代的是去中心化。所谓的“去中心化”就是没有标准，对于不同的人群来讲，对于产品的诉求会越来越不一样，就是差异化会变成一个非常强烈的时代特征。原来开发商都恨不得最好一个户型卖20万套才好，一张图纸可以在全国盖100个项目，但是那个时代将会越来越远。因此，重点响应客户个性化的模式，可能会创造比较高的收益率。
姜东南：那么大地产是什么？和传统地产有什么不同？
潘军：大地产是一个完全不同的概念。这个观点我反复阐述过，就是如何去挖掘房地产市场的存量。
2013年是中国房地产黄金时代的顶峰。为什么这么说？销量、销售的价格，都是一个顶峰。未来十年我认为很难跨越。首先是因为中国的人口已经停止增长，而从土地市场来看，今年全国卖地金额估计只有2013年的一半。而在新房销售方面，未来的房子销售会比较平稳，进入一个平台期，不会是一种快速增长的时期。过去30年的改革开放，已经沉淀了200多亿平方米的住宅，加上工业厂房、办公楼和商业物业，估计全国有400亿平方米的物业。在这个基数上，你再要求快速增长是不现实的。
那么存量市场在哪里？我们从交易量来看，在深圳可能每卖出一套新房，背后有5～6套的旧房子交易。所以已经生产出来的房屋，以及在里面居住的7亿人口，应该是我们研究的重点，那是更大量的市场，这部分市场是没有被完全满足的。这些房屋里所蕴含的维修、保养、交易，里面一些社区的改造等等，所蕴含的价值不是更大吗？
姜东南：您说的还是社区市场？
潘军：是的，未来中国的房地产市场就是社区市场，这里面蕴含着比现在中国房地产开发行业大得多的市场。很简单的一个数据，我们如果以中国目前存量250亿平方米住宅来计算，房价按6500元/平方米，就是一个超过150万亿元的市场，相当于现有中国金融资产包括股票、现金、债券、贷款等的总和。
实际上开发商背后有这么大的一个存量市场没有被挖掘，所以我认为地产商是这个财富的创造者、服务者、运营者，在这里面我们应该能够创造更多的产业价值。
现在都在讲“白银时代”，我认为反而是“钻石时代”。因为接下来房地产这个行业要放大了，大家都知道花样年是第一个放大者。原来物管行业没放到房地产行业里，但是现在都放进来，这样边界不一样了。
说到房地产行业往往仅指房地产开发，那房地产销售是不是？物业管理是不是？当然都是，未来一定还有其他的。这个行业的平台要延展，整个大房地产时代到来了，伴随着大消费时代，一个新的机遇出现了。
姜东南：围绕社区，花样年做了什么，接下来还有什么新招？
潘军：我们的八大业务集团，都围绕着社区来做。我们把社区分为四类，住宅居住社区、商务社区、商业社区和养老社区。我们还有四大应用：社区金融、社区教育、社区文旅和社区制造。在我们集团战略里面，房地产开发变成社区制造行业了，回归它的本质，房地产开发的价值就是生产社区，属于制造业。制造业可以利润低一点甚至不要利润，就像小米一样，小米手机不挣钱，但是小米手机这个企业为什么值100亿美元？因为它有用户。花样年就要把客户思维变成用户思维。
未来，花样年所有的业务都要跟社区联系在一起；所有的业务都要跟移动互联网联系到一起；所有的思维、评价方式都要以用户满意与否，作为我们的评价标准。这个就是移动互联网思维，做产品、做服务都要做到极致，都为用户着想。
