10月22下午,龙华新住宅地王以2 .5万元/平方米的高价拍出。两个热点问题引发业内一片争议,一是面粉贵过面包,二是龙华地价10年涨了14倍。而回顾深圳的地王史,我们会发现,这两点往往也是常态。这个时候,时间不是一把杀猪刀,而是一把雕刻刀,把难以想象的房价神话变成了现实。
作为今年深圳入市的首宗住宅用地,也或许是唯一一宗住宅用地,A 802-0305宗地注定一出生就备受关注。从挂牌起始,此宗地就引发业内广泛的猜测和争论。拍卖当天,共吸引万科、中海、招商、保利、佳兆业、龙光、明奥7家知名房企前来参与竞拍,龙光地产子公司金骏房地产经过84轮鏖战,终以46.8亿元总价拿下。该地块楼面地价25094元/平方米,溢价率达85%,高出去年中海缔造的同地段王地块近1000元/平方米,一举刷新了深圳住宅地王单价总价两个纪录。
楼面地价飙升,预计售价3 .5万-4万元/平方米
这宗地之所以能拍出2.5万元/平方米高价,直接面粉贵过面包,当然有自身的优势。
南都记者现场踩盘看到,目前这宗地已平整完好,周边商业配套良好,是块难得的“美地”。其东北面紧邻4号线白石龙站,与具有华南区交通枢纽作用的深圳北站仅一个地铁站之隔。周边的商业有万科金域华府底商万科金域道、星河cococity等,商业配套相对完善。地块西南面还有民丰公园、白石龙公园等休闲配套,居住环境良好。
从周边在售的二手住宅看,该地块东北面是星河盛世,成交均价约2 .8万元/平方米;南面为万科金域华府,成交均价约3 .5万元/平方米;西面有中航阳光新苑,成交均价约2.5万元/平方米。而二手商业,万科金域道的售价在5万-6万元/平方米。
这宗地,如果扣除不可售的小区公建配套,可售面积的楼面价实质达到了27110元/平方米。其中,商业是1.8万-3.7万元/平方米的可浮动空间,考虑未来一至两年房价涨幅,以6万元/平方米均价计算,能回笼的资金是10亿-22亿元。
以48.6亿元地价,加上建安按3500元/平方米计算,则仅前期开发成本就达到55亿以上,这还不包括财务、营销以及后期税费。如果商业按1.8万元平方米设计,则住宅的地价成本是2.39万元/平方米,而商业如果按3.7万元平方米设计,则住宅的地价成本可以低很多,约1.87万元/平方米。如果项目利润率要求在20%以下,则地价成本可以占到销售收入的五至六成,以此粗略估算,住宅的售价会在3.5万-4万元/平方米的区间。