净负债呈现普涨势头
与净利润率下滑相比，上市房企负债率却呈现普涨的势头。克而瑞的统计数据显示，18家主流房企中有15家净负债率出现上涨，涨幅最大的为泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%，阳光城的净负债率也从204.6%飙升至488.8%，龙头房企保利地产的净负债率已高达118.8%。
此外，《每日经济新闻》记者还发现，包括恒大地产、富力地产、佳兆业、碧桂园等上半年均通过发行永续债实现融资。以佳兆业为例，克而瑞的分析显示，在企业的总权益中包含10亿元的永续债，这部分虽然算入资本，但是每年仍然需要支付利息，前两年利息为11%，3年内递增至18%，融资成本较高。
香港粤海投资银行董事黄立冲向记者表示，按照香港的会计标准，由于永续债在资产负债表上全部算作权益，利息支出可以归类为股东派息直接从损益表内消失，发行永续债有助于降低表内净负债率，但永续债是一种实质性债务，如果把永续债算上，不少大型房企的净负债率还将进一步提高。
“利润率下滑与负债率上涨将是上市房企面前的两座大山”，朱一鸣认为，目前上市房企平均融资成本在7%~8%，一旦净利润率跌破10%，这意味着利润率与融资成本相同，行业的回报出现急速下降，并进一步加大高负债的企业潜在风险。
在徐皓看来，如果按照传统的开发模式，房地产行业的毛利率持续走低的势头难以出现改变，无论是万科的小股操盘、恒大进军快消行业、彩生活发力物业服务都是房企在主营业务利润率走下坡的背景下探索新的盈利模式，商业模式的变革是房地产企业提升回报率的唯一出路。
