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一手住宅成交普跌 后市有望平稳过渡

房产新闻 > 国内新闻 > 正文   2015-08-13 18:01:11   来源:美联物业      
   土地方面,上周(7 27-8 2)土地市场成交不温不火,仅成交2宗,广州、重庆各一宗,环比无变化。
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     土地方面,上周(7.27-8.2)土地市场成交不温不火,仅成交2宗,广州、重庆各一宗,环比无变化。其中,广州成功出让地块是1宗位于南沙湾区块海港大道东侧的纯居住用地,经多家房企激烈争夺,最终被碧桂园以总价11.05亿元拿下,溢价率56.92%,楼面地价6312元/㎡,刷新了该区2013年9月份由保睿房地产竞得的宅地单价地王(黄阁汽车城南部地块,楼面价5224元/㎡)的纪录。重庆成交地块为1宗纯居住用地,被本地企业以底价成交。

  美联物业全国研究中心认为,7月份的土地市场,一线城市除北京表现较为突出外,其余城市均差于6月份。上海7月份虽有年内总价地王诞生,但因成交量骤减且成交地块多以动迁安置房为主,致使全月整体成交回落;广州土地市场于7月下旬发力,整体成交量价仍差于6月;深圳持续无成交。7月二线城市重庆、成都的土地市场成交量下降幅度较大,尤其是成都的土地市场下行明显,但两城整体成交平均楼面地价均高于6月。据目前政府推地情况来看,8月份土地市场整体成交或持续不温不火,但一线城市及热点二线城市的优质宅地仍将吸引房企激烈争夺,或有高价地块诞生。
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  成交预测
  据美联物业全国研究中心统计数据显示,上周(7.27-8.2)各重点监测城市一手成交普跌,二手成交整体持平。一手住宅成交方面,上周一手成交除广州升温以外,其余城市均降温,故环比上涨的城市唯独广州,涨幅为14.4%,北京、上海、深圳及成都环比均下跌,其中跌幅最大的为深圳,下跌16.9%,最低的为成都,下跌7.8%。深圳上周新房成交虽大跌,但成交均价仍高位运行为37451元/㎡。二手住宅成交方面,除深圳下跌6.3%以外,北京和成都环比分别上涨2.0%和8.5%。
  从7月份各重点监测城市数据面来看,一手住宅成交与6月份相比,仅北京、成都成交好于6月份;其它各城市表现均差于6月份。二手住宅成交方面,北京、深圳及成都均好于6月份,二手住宅整体成交平稳,主要是由于目前国土局的办文量是前期滞留下来的,并不能及时反映市场最新动向,其实目前市场表现不及前期火热,具体情况将体现在1-2个月后的备案数据上。但就价格方面来说,一手住宅价格依旧存上浮现象,尤其是一线城市,虽整体成交量有所回落,但价格依然高位运行。业主看好后市,7月份二手楼市报价依旧坚挺。随着前期利好政策逐步消化,政策面保持平稳态势的情况下,我们预计后市有望走向平稳,前期房价涨幅过大的城市,其楼市或步入调整期。

  动态

  广州楼市平稳运行,微调政策或助价格微扬
  28日,广州市长就楼市政策表示,“限购限贷政策到现在没有什么变化,政策延续带来市场比较稳定,就达到目标了。目前看,我们不打算对政策进行大调整,但微调会有。”
  2015年上半年,广州住宅市场表现稳定,主要体现在以下层面:
   新建商品住宅成交面积为488万平米,同比涨幅在20%;
   成交表现良好,但前期库存给价格上涨带来一定压力,成交均价为14809元/平米,降幅在2%,为四大一线里同比唯一下跌城市;
  6月底的可售库存量大幅降至887万平米,按前推8个月的销售速度计算,去化周期在11个月左右,处于安全平稳的运行区间,对价格的影响相对较小;
  二手住宅成交面积为269万平米,同比跌幅为2%,为四大一线仅有的下行城市,美联物业广州蓝筹住宅价格为27821元/平米,涨幅为7%。
  广州是四大一线里成交表现最为平稳的城市,自上而下的政策之外,时点上来到年中,地区微调政策的实施相对更为积极,我们认为或是出于近期走好的成交表现有望继续、库存压力还待减轻、价格缺乏大涨预期等因素。上半年主要动向如下:
  6月8日起,广州对住房公积金个人住房贷款政策做出调整,首套房贷款首付款比例降至最低二成,二套房且无贷款记录的家庭调整至最低三成,二套房但未结清购房贷款则为最低四成;
  6月16日,广州市住房公积金管理委员会审议并原则上同意试行开展个人住房公积金贴息贷款业务,以及个人住房抵押贷款证券化业务,但需要征求公众意见后对相关条款进行完善;
   限购政策继续执行;
   房贷操作维持宽松,多数主流银行可提供优惠,其中汇丰银行可有条件地做到86折,四大行的首套房贷款利率折扣亦在9折左右。
  地区规划利好包括:
  4月21日,广州南沙自贸区挂牌,共计60平方公里的7个功能区块被纳入范围;
     2014年2月,大广州再下两城,增城、从化升级为广州城区,其中增城在今年5月底举行了撤市挂牌仪式,已正式成为广州城区的一员,而从化亦挂牌在即,目前这两个区域不同于市中心十区,仍执行限价不限购的政策。
  从区域性的利好政策出台时间看,其对广州的影响或会更多体现在下半年,预计在持续宽松的环境下,市场整体表现有望维持量高位盘整,库存缓步下降,价小幅波动、温和微扬的走势。
  开发商推货火力全开,8月份近20新盘即将来袭!
  上半年深圳楼市量价飞涨,市场一片火热,日光盘屡见不鲜。进入7月后,全市新增供应出现回落,但整体供应量仍处于较高位;我们认为,在经历前期市场需求的过度释放后,市场进行短期调整也属正常现象。而我们发现,8月份,开发商为了即将到来的“金九银十”预热,推盘力度及推盘量将有望保持,市场有望迎来一小波的推盘潮。
  据美联物业全国研究中心统计,在8月份预计将有约20个项目开盘或加推,其中纯新盘有13个,约占6成左右。
  从区域分布看,关内除南山仅有的一个新项目入市外,其余新盘大多聚集在宝安、龙岗,且新盘数量均为6个;
  从主推户型看,宝安、龙华既有刚需楼盘,也有改善型楼盘,不过主要以3房以上的大户型居多;而作为上半年深圳推盘的主力,龙岗依旧是广大深圳刚需族的首选,入市楼盘仍以刚需户型为主。
  从入市均价看,龙华、坂田、宝中等热点片区,其新盘价格已比肩甚至赶超南山、福田部分区域的房价,新房均价或超4万/㎡;光明、坪山等区则尚属价格洼地,整体价格约在3万/㎡以下。
  美联物业全国研究中心认为,当前正值开发商推盘走量加速资金回笼的“窗口期”,在8月份,开发商加大推盘量及推盘力度,或为抢收“金九银十”提前做准备。虽然近期深圳银行持续收紧房贷,且目前房价已处高位水平,市场出现了一些观望情绪,但持续旺盛的市场供应或将助力楼市成交量稳定回升。我们预计后市成交量或小幅回升,深圳楼市“金九银十”仍然可期,整体价格或持续在高位震荡。
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  深圳住宅价格再冲新高,房贷收紧或助楼市拐点形成
  7月份,深圳一、二手住宅合计成交22482套,环比下跌3.19%。其中,一手住宅成交量回落至6414套,跌幅在14.41%;成交均价攀升至34832元/ m2,再创历史新高,涨幅高达13.41%,较上月继续扩大。二手住宅备案成交量计16068套,环比上涨2.15%,为2013年3月以后最高数;美联物业(深圳)蓝筹住宅价格为27771元/ m2,上涨0.78%,涨幅持续收窄。市场进入盘整期,一手市场成交缓步下行,周成交量从月初1700套的数位来到月末1500套的数位,但整体仍处于高位;二手市场实际表现趋于平淡,但因备案存有滞后性,数据面上还在冲击阶段性新高。
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  分区来看,一手市场各区成交仅有南山、宝安两区上涨,其余各区普遍回落,其中龙岗环比下跌23.53%至3104套,贡献了全市48.39%的成交份额;因位于龙华、宝中等地的项目销售良好,宝安升幅为0.32%,以2163套保持第二;南山在高端项目持续热销的助力下延续出色走势,成交733套,涨幅为7.64%。二手住宅方面,各区走势分化,其中关外的龙岗高位上涨12.54%,以4228的成交套数稳居首位;宝安以3307套居于第二,跌幅为4.12%;罗湖上涨15.83%,达成2927套的成绩,超越福田保持在第三位,领先优势扩大。
  7月中旬,农行首套房首付比例选择性提高至四成,至此房贷业务规模最大的国有四大行已主动全线上调首付成数,收紧力度大过以往。在市场开始放缓的背景下,主流银行的动作有稳定市场情绪和实际成交的作用,但因库存压力走低,成交量的调整对后市价格的传导或还需时间。
  近来高端项目销售出色,价格亦在高位攀升,累积了一定市场风险;而股市反转后进入“慢牛”,部分置业者的财富水平波动大、成长性减少,因此目前银行相对于大单业务,更倾向于处理投资性质附着较少、有切实还款能力的刚需、改善型置业贷款。这一操作的影响或体现在1-2个月后的数据面上,后市成交类型中刚需盘、改善盘占比有望增加,部分前期房价涨幅过大区域的楼盘或面临一定成交压力,个别楼盘报价有回调可能。
  8月份,全月预计将有20个项目入市,市场表现或将继续趋稳,伴有小幅回落可能;价格亦有望走向平稳,后市大幅攀升的可能性减少,涨幅或收窄。二手市场方面,预计市场实际表现会陆续体现在三季度中后期的数据上。

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