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一线楼市分化加剧:深圳供不应求广州库存高企

房产新闻 > 国内新闻 > 正文   2015-05-23 10:20:55   来源:经济参考报      
一线城市房地产市场在过去的一年中出现了加速分化的新动向:北京、上海进入相对平衡期,深圳市场供不应求,房价仍有较大幅度上涨可能,而广州则面临库存高企的压力。
  记者在北京、上海、广州和深圳等地调研中发现,曾经被认为是“铁板一块”的一线城市房地产市场在过去的一年中出现了加速分化的新动向:北京、上海进入相对平衡期,深圳市场供不应求,房价仍有较大幅度上涨可能,而广州则面临库存高企的压力。

  业内专家认为,楼市“多维分化”的新动向值得注意,应密切关注广州、上海等楼市“领头羊”的刹车给区域甚至全国楼市带来影响乃至连锁反应。由于一线城市之间甚至城市内部已经出现高度分化,针对北上广深的房地产市场调控也应当改变手段,从“后端干预”转向“前端调节”。

  北上广深楼市加剧分化

  记者近日在调研北上广深四地房地产市场中发现,曾经齐齐坚挺的一线楼市不再是铁板一块,从2014年开始,北上广深四个城市的楼市出加速分化的趋势,而在各个城市内部,中心区与近郊、远郊区域的市场表现,也开始拉大差距,呈现出“多维度分化”的新动向。

  首先是京沪总体平衡但存“结构性不均衡”。

  作为全国的政治文化中心和经济中心,北京和上海的楼市在最严限购和信贷政策下的表现依然坚挺,从供求关系总量上已经基本达到平衡,但仍然存在“结构性不均衡”。

  根据北京市房地产协会秘书长陈志测算,目前北京的存量房约为700万套,按照全市约2100万人口计算,每3人拥有一套住房,总体是平衡的。但存在二三环以内需求过于旺盛、五六环外供应过剩的结构性不均衡。

  数据显示,北京市通州、大兴、顺义、昌平、房山等远郊区的整体库存将近7万套,去库存压力较大。

  其次,深圳供不应求房价或加速上涨。

  记者在调研中发现,深圳市的供求关系是四个一线城市中最为紧张。深圳市房地产研究中心提供的数据显示,截至2014年末,深圳市常住人口的住房自有率仅为30%,与北京和上海的约70%的数据相去甚远。

  “旺盛需求和有限供应作用下,深圳市的房价还将有很大上升空间,”深圳市房地产研究中心主任王锋说。

  根据深圳市住建局的统计,2014年,该市房地产开发投资同比增长20.5%,远高于全国平均10.5%的增速。

  房价方面,在2014年10月探底后,深圳市新建商品住宅销售价格环比连续五个月上升,在四个一线城市中一枝独秀。国家统计局公布的4月70个大中城市房价数据显示,一线城市中深圳环比涨幅最高,为1.8%。

  最后,广州库存高企“压力山大”。

  而与深圳相隔不到100公里的广州却是另外一番景象。从2014年开始,在房地产市场领域,广州被不少业内人士戏称“伪一线城市”。在调研走访中,最多提及“调整限购政策”就是广州的政府部门和开发商。

  从2014年底开始,京沪深三城普遍出现探底反弹的迹象,数据上最明显的反映是北京、上海和深圳,这三个城市从2014年11月到2015年4月,新建商品住宅价格同比跌幅逐月收窄,并开始实现反弹。而广州的情况则并不乐观。根据广州市国土房管局数据,近半年来,广州市新建商品住宅成交面积自2014年12月成交达到105.84万平方米后,连续三个月成交下降,4月份成交面积为86.37万平方米,基本回升到了2014年11月份水平。从成交价格看,新建商品住宅网签均价一直处在震荡下行的通道,去年11月网签均价达到每平方米15626元,今年二三四月新建商品房网签均价连续下跌,跌至4月份的每平方米14540元。

  据阳光家缘网统计数据显示,4月广州住宅未售套数为153184套,未售面积为20224766平方米,创出历史月度新高,目前广州住宅去化周期为26.1个月,远高于北上深等其他一线城市。合富房地产经济研究院院长龙斌说,从历史积累的数据来看,广州市新建商品住宅库存周期目前在20个月左右,而去年、前年的平均去库存周期在15个月左右。“虽然现在广州市场的成交恢复得比较快,但整个市场的去库存压力还是非常大。”

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