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万达商业地产启动赴港IPO 负债率51.6%创新高

房产新闻 > 国内新闻 > 正文   2014-09-18 08:27:10   来源:第一财经日报      
在A股上市道路上走走停停多年的万达,对于此番香港上市一直缄口不言,直到万达商业地产招股书在港交所预披露,其赴港上市一事才“板上钉钉”。
  大连万达商业地产股份有限公司(下称“万达商业地产”)赴港IPO一事,终于开启。

  《第一财经日报》记者昨日了解到,大连万达集团旗下的万达商业地产已向港交所提交上市申请。招股说明书显示,包括长期投资物业开发租赁、开发和销售物业、开发和酒店经营在内的三大业务板块,被纳入到万达商业地产上市公司。

  分析人士表示,目前港股资本市场对内地房企颇为谨慎,决定股票价格的关键因素包括规模,也包括在一线城市的土地储备。而未来,高杠杆运营的万达商业地产,如何合理负债,也是万达需要回答资本市场的问题。

  打包三大板块

  在A股上市道路上走走停停多年的万达,对于此番香港上市一直缄口不言,直到万达商业地产招股书在港交所预披露,其赴港上市一事才“板上钉钉”。

  《第一财经日报》记者在招股说明书上看到,万达将公司商业地产业务总共三大板块全部纳入上市公司,分别包括长期投资的物业开发租赁;开发和销售物业以及开发和酒店经营。

  事实上,以上三个板块是万达集团盈利能力较强的业务。2013年,万达总收入1866.4亿元,其中,商业地产方面的总收入1456.2亿元,商管公司的租金收入为85.6亿元,酒店管理公司收入36.3亿元;而其他未纳入上市公司的文化集团、院线以及KTV收入总计不足300亿元。

  关于此次上市的融资规模,一种预计是,万达商业地产此次上市筹资规模或在50亿~60亿美元之间,而整体市值或将达到600亿美元。

  去年4月,万达借壳恒力地产在香港成立“万达商业地产”,8月25日,万达商业地产公布拟将公司更名为“万达酒店发展有限公司”,此举被解读为万达为其商业业务赴港上市铺路,避免名称上的重复。

  招股书显示,大连万达集团将单独直接拥有万达商业地产经扩大已发行股本。截至最后实际可行日期,王健林直接持有大连合兴98%的股权,而大连合兴直接持有大连万达集团99.76%的股权,王健林直接持有大连万达集团0.24%的股权,因此,王健林、大连合兴及大连万达集团将控制万达商业地产30%以上已发行股份,成为控股股东。

  万达商业地产一旦在港上市成功,将成为港股今年最大规模的IPO。一位香港投行人士对本报记者分析称,将盈利能力较强的资产打包在港上市,是很多内地商业房地产公司融资的理想途径。但他指出,随着楼市调整到来,目前港股资本市场对内地房企颇为谨慎,决定股票价格的关键因素包括规模,也包括在一线城市的土地储备。

  负债率上升

  截至2014年6月30日,万达商业地产在中国29个省份的112座城市持有178个物业项目,其中核心产品万达广场共计159座。

  招股说明书显示,截至2011年、2012年、2013年12月31日,万达商业地产收益分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元。

  截至2014年6月30日的上半年,该公司收益为232.51亿元,低于上年同期的318.34亿元。关于收益减少原因,招股说明书解释为:“物业销售收益减少。”与此同时,招股书提到,其物业租赁及管理收入、酒店经营收入都在上升,原因是已出租建筑面积增加、已有投资物业租金水平上升。根据现有的土地储备和未来物业发展计划,万达商业地产方面表示,将能够与2015年底前实现拥有总建筑面积250000百万平方米的已完工物业组合(包括已完工投资物业和酒店)。为了实现成为全球持有面积最大的商业地产公司,万达表示将通过进军国际市场、扩大国际布局、提升资产管理能力等策略来拓展其业务及营运。

  同时,万达商业地产今年上半年的“溢利”为49.17亿元,这一数据比上年同期的100.86亿下滑五成。该公司在招股说明书中解释称,今年前六个月投资物业公允价值收益下降,导致净利润率由去年同期的31.7%,下降至今年上半年的21.1%。

  值得注意的是,万达商业地产负债率有所上升。

  招股书披露,2011、2012、2013年,万达商业地产的资产负债率分别为47.4%、45.9%、49.4%,截至2014年6月30日,这一数字升高至51.6%。

  对此,万达方面表示,资产负债率上升的主要原因是,扩展业务及融资需求增加导致计息银行及其他借款增加所致。

  分析人士表示,今年以来,房企负债率整体偏高,作为持有型物业占比较高的企业,万达商业地产负债较高并不令人意外,未来上市后如何保持稳健收益、合理负债,是万达需要思考的问题。

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