著名商业地产策划人 许悦玲
近几年，住宅市场总是波澜不断，反而一些商业项目却因为没有了“限购”、“限贷”等政策的束缚大行其道，也成为发展商们争相进驻的开发领域。有人说，一旦限购退出，商业地产可能将风光不再。不过，我想要说的是，商业地产本身就不能仅仅是依靠着政策的恩惠过日子的，并且商业地产要面对的，也绝非限购政策是否解除这么简单。
的确，随着政策的演变，目前在46个限购城市中已经有26个城市针对限购政策进行了调整，虽然广州等一线大城市目前依然表态会继续坚持限购政策，但可以预见的是，未来行政化的限购政策终将会退出市场，让位市场的自主调控。并且可以说，这一趋势将越来越快了。不过，与其去猜度限购政策何时会真正退出，不如先正视好商业地产自身发展所面临的问题。可以说，住宅地产在最近几年政府出了各种政策抑制其过热发展的情况，地产商的内功也不断得到磨练。市场也倒逼开发商从个个喜欢开发高大上的豪宅到做出更多适合刚需的人性化产品。如果说，限购退出，商业地产也将面临政策影响的话，各商业项目，趁机会找准定位和出路，也未尝不是一件好事。
需要指出的是，商业地产和住宅地产一个最大的不同就是住宅物业有其刚需性，有一定的购房刚需人群。而商业地产用家不一定具有刚需性，并且商业地产——写字楼、大型购物中心等的发展和需求更与经济的发展息息相关。不少行内人都明白，做商业比做住宅难很多，住宅基本上只要建成、卖完，发展商任务也就完成了。但一个商业项目，后期的运营往往更为重要，无论是商场、写字楼还是公寓项目，如果后期管理经营得不好，则将出现大量空置，投资者得不到较好的投资回报，也将砸了发展商的金字招牌。除去政策的因素外，其实商业地产本身也面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金“热捧”下出现泡沫化倾向，挤压实体经济，很可能成为继住宅市场之后中国房地产业发展的又一隐忧。因此，无论限购是否解除，商业地产的蓬勃发展，自身就存在众多需要关注和警惕的风险因素。
